Viager sans rente : tout le prix à la signature

En brefDans un viager sans rente, le vendeur reçoit tout le prix occupé le jour de la signature et garde un droit d'habitation à vie inscrit au registre foncier. Il ne dépend plus de l'acheteur pour aucun paiement. En contrepartie, il ne bénéficie pas d'une rente qui continuerait en cas de grande longévité.

Le viager sans rente, parfois appelé viager occupé sans rente, est en Suisse la forme de viager la plus simple à comprendre et, pour le vendeur, la plus sûre. Tout se règle le jour de la signature chez le notaire. Voici comment il fonctionne, comment le prix est calculé, et dans quels cas il est, ou n'est pas, la bonne solution.

Le principe : un bouquet unique et un droit d'habitation à vie

Le vendeur cède la propriété de son bien. En échange, il reçoit :

• un prix unique, versé à la signature, qui correspond à la valeur du bien diminuée de la valeur de son droit d'y habiter ;
• un droit d'habitation viager, constitué par acte authentique et inscrit au registre foncier, qui lui permet de rester chez lui jusqu'à son décès, et pour un couple jusqu'au décès du second conjoint.

Il n'y a pas de rente. L'acheteur n'a donc aucun paiement futur à effectuer envers le vendeur, et le vendeur n'a aucun risque de non-paiement à surveiller.

Comment le prix est calculé

Le prix occupé se calcule ainsi : valeur vénale du bien moins valeur du droit d'habitation. Cette dernière correspond à un loyer théorique, multiplié par un coefficient qui dépend de l'âge du vendeur et de son espérance de vie.

Plus le vendeur est âgé, plus son droit d'habitation est court en moyenne, et plus le prix versé est proche de la valeur du bien. Pour un couple, le droit dure jusqu'au décès du second, ce qui réduit le prix.

Les avantages

• Sécurité : tout est payé à la signature. Aucune dépendance envers la solvabilité future de l'acheteur.
• Simplicité : pas de rente à indexer, à déclarer chaque année ni à surveiller.
• Liberté : le capital peut servir à vivre plus confortablement, à rembourser une hypothèque, à aider ses enfants ou à financer des soins à domicile.
• Fiscalité lisible : il n'y a pas de rente à déclarer comme revenu. Le capital fait partie de la fortune.
• Charges allégées : les grosses réparations, les intérêts hypothécaires et l'assurance du bâtiment passent à l'acheteur.

Les limites

• Pas de revenu à vie : si vous vivez très longtemps, vous ne recevez rien de plus. Avec une rente, vous continueriez à percevoir des versements.
• Prix réduit : vous recevez moins que la valeur du bien libre, puisque vous conservez son usage.
• Départ anticipé : si vous quittez le logement plus tôt, par exemple pour un EMS, aucun remboursement n'est dû, et un droit d'habitation ne permet pas de louer le bien.
• Le bien sort du patrimoine : vos héritiers recevront le capital non dépensé, pas la maison.

Vos droits et vos obligations après la vente

Le droit d'habitation est établi selon vos besoins personnels et inclut votre famille et les gens de votre maison (art. 777 CC). Il est incessible : vous ne pouvez ni le vendre, ni louer le logement. Vous continuez à payer l'entretien courant, le chauffage, les charges et les petites réparations. Tant que vous habitez le bien, la valeur locative est imposée chez vous, comme aujourd'hui, jusqu'à sa suppression fixée au 1er janvier 2029.

Pour qui le viager sans rente est-il adapté ?

Il convient particulièrement aux propriétaires qui :

• veulent rester chez eux, sans incertitude sur les paiements futurs ;
• ont un projet précis pour le capital : rembourser une hypothèque que la banque ne veut plus renouveler, adapter le logement, aider un enfant ;
• préfèrent la simplicité administrative ;
• ont 70 ans ou plus, âge à partir duquel les professionnels recommandent généralement le viager.

Si vous craignez de devoir partir en EMS, comparez avec la vente de la nue-propriété avec usufruit, qui permet de louer le bien. Si vous avez surtout besoin d'un revenu mensuel, le viager avec rente peut être plus adapté.

Une objection fréquente : « le viager fait perdre de l'argent »

Certains professionnels de l'immobilier déconseillent le viager en raison du risque de pertes financières. Il faut regarder ce que l'on compare. Le vendeur ne « perd » pas la valeur de son droit d'habitation : il la consomme, en vivant chez lui sans payer de loyer. La vraie perte survient lorsque le prix est mal calculé, que la valeur du bien est sous-estimée, ou que le vendeur n'a pas comparé les solutions. C'est pourquoi l'estimation doit être faite par un expert indépendant, et que la loi permet d'annuler un contrat nettement déséquilibré conclu en exploitant la gêne ou l'inexpérience d'une partie (art. 21 CO).

Viager sans rente ou vente classique ?

La comparaison avec une vente classique est souvent la première que font les proches. Une vente classique rapporte le prix du marché, mais oblige à quitter le logement et à se reloger, avec un loyer ou un nouvel achat. Le viager sans rente rapporte moins à la signature, mais vous restez chez vous sans loyer, à vie. Pour une femme de 78 ans et un bien de CHF 1'000'000, l'écart est de CHF 337'625 : c'est la valeur, estimée, de votre droit de rester. Si vous comptez de toute façon déménager, la vente classique est plus logique. Si vous voulez rester, le viager évite un déménagement à un âge où il est souvent difficile.

Les étapes

1. Estimation du bien par un expert immobilier indépendant.
2. Calcul du prix occupé et comparaison avec les autres solutions.
3. Recherche d'un acheteur, particulier ou investisseur.
4. Projet d'acte remis à l'avance, délai de réflexion.
5. Signature de l'acte authentique, paiement du prix, inscription au registre foncier de la vente et du droit d'habitation.

Pour estimer votre propre situation, utilisez notre simulateur en choisissant « Tout en capital, sans rente », ou notre comparateur pour mettre ce montant en regard des autres options.