Vendre la nue-propriété, garder l'usufruit : habiter ou louer, à vie
Vous vendez la nue-propriété et gardez l'usufruit jusqu'à votre décès : vous pouvez habiter le bien ou le louer et en toucher les loyers. Le prix est calculé comme un viager ; l'usufruit valant au moins le droit d'habitation, il est au plus égal au prix occupé (exemple : au plus CHF 662'375 pour une femme de 78 ans et un bien de CHF 1'000'000).
Comment ça fonctionne
La propriété d'un bien peut être démembrée. Le nu-propriétaire détient le bien ; l'usufruitier en a la jouissance. En vendant la nue-propriété, vous cédez le bien à l'acheteur, mais vous gardez l'usufruit (art. 745 ss CC), constitué par acte authentique et inscrit au registre foncier, jusqu'à votre décès. À ce moment, l'acheteur devient plein propriétaire.
Le prix est généralement versé en une fois, à la signature. Une rente peut aussi être prévue, comme pour un viager.
La différence avec le droit d'habitation
Le droit d'habitation (CC 776 à 778) permet d'habiter le logement avec sa famille et les gens de sa maison, mais il est incessible et ne permet pas de louer. L'usufruit, lui, permet de louer le bien et d'en percevoir les loyers. C'est la solution la plus souple si votre situation peut changer.
| Charge | Avec un droit d'habitation | Avec un usufruit |
|---|---|---|
| Entretien courant, chauffage, charges | Vous | Vous |
| Intérêts hypothécaires et assurance | L'acheteur | Vous |
| Grosses réparations | L'acheteur | L'acheteur |
Le prix
Le calcul suit la même méthode qu'un viager : valeur du bien moins valeur du droit conservé. L'usufruit étant un droit plus large que le droit d'habitation, sa valeur est au moins égale, et le prix de la nue-propriété au plus égal au prix occupé.
| Situation | Valeur | Valeur minimale de l'usufruit | Prix maximal de la nue-propriété |
|---|---|---|---|
| Femme, 78 ans | CHF 1'000'000 | CHF 337'625 | CHF 662'375 |
| Femme, 80 ans | CHF 800'000 | CHF 243'652 | CHF 556'348 |
| Homme, 82 ans | CHF 900'000 | CHF 215'745 | CHF 684'255 |
| Couple, 80 et 78 ans | CHF 1'200'000 | CHF 464'110 | CHF 735'890 |
Pour qui ?
- Un départ en EMS ou chez un proche est envisageable.
- Le bien pourrait se louer à un bon prix.
- Vous voulez garder la maîtrise de l'usage de votre bien, quoi qu'il arrive.
- Vous acceptez des charges un peu plus élevées en échange de cette souplesse.
Les avantages
- Souplesse : habiter ou louer.
- Revenu possible en cas de départ, grâce aux loyers.
- Capital à la signature, sans dépendance envers l'acheteur si le prix est payé comptant.
- Droit inscrit au registre foncier, jusqu'au décès.
Les limites
- Prix plus bas qu'avec un droit d'habitation, ou au mieux égal.
- Charges plus élevées : intérêts hypothécaires et assurance à votre charge.
- Gestion : si vous louez, vous devenez bailleur, avec les obligations qui en découlent.
- Le bien sort du patrimoine transmis.
Fiscalité
La valeur locative est imposée chez l'usufruitier tant qu'il occupe le bien, jusqu'à sa suppression fixée au 1er janvier 2029. Pour l'impôt sur la fortune, faites vérifier le traitement applicable dans votre canton : à Genève, par exemple, la jurisprudence assimile le titulaire d'un droit d'habitation à un usufruitier (ATA A/3095/2017). Faites vérifier votre situation par un fiscaliste.
Exemple
Un couple de 80 et 78 ans, bien de CHF 1'200'000. Avec un droit d'habitation, notre simulateur estime le prix occupé à CHF 735'890. En vendant la nue-propriété avec usufruit, le couple recevrait au plus ce montant ; si l'un des deux part en EMS, l'autre reste ; si les deux partent, le logement peut être loué.
Questions fréquentes
Puis-je louer le bien si je pars ?
Oui, c'est la principale différence avec le droit d'habitation. Les loyers vous reviennent jusqu'à votre décès.
Mes enfants peuvent-ils acheter la nue-propriété ?
Oui, c'est une manière de préparer la transmission. Veillez à un prix fondé sur une estimation indépendante et à l'égalité entre héritiers, avec le notaire.
L'usufruit s'éteint-il à mon décès ?
Oui. L'acheteur devient alors plein propriétaire. Pour un couple, l'usufruit peut être constitué jusqu'au décès du second.
Qui paie les grosses réparations ?
Le nu-propriétaire. L'usufruitier paie l'entretien courant, les intérêts hypothécaires et l'assurance.
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