Votre sécurité
Les garanties qui vous protègent en viager
En viager, votre sécurité ne doit pas dépendre de la bonne volonté de l'acheteur, mais de l'acte signé chez le notaire et de son inscription au registre foncier. Voici, question par question, ce qui vous protège, la règle de droit et ce qu'il faut vérifier.
| Votre question | Ce qui vous protège | Base légale | À vérifier avec le notaire |
|---|---|---|---|
| Puis-je être obligé de quitter mon logement ? | Votre droit d'habitation (ou votre usufruit) est constitué par acte authentique et inscrit au registre foncier. C'est un droit réel : il grève le bien, quel qu'en soit le propriétaire, jusqu'à votre décès (et, en couple, jusqu'au décès du second conjoint si l'acte le prévoit). | CC 776-778 (droit d'habitation), CC 745 ss (usufruit) | Que l'acte prévoit bien les deux conjoints, et le rang de l'inscription (voir ci-dessous). |
| Et si une banque prête de l'argent à l'acheteur ? | Le rang compte. Si une hypothèque existe déjà au moment où votre droit est inscrit, et que son créancier n'y a pas consenti, il peut, en cas de vente forcée, faire vendre le bien libre de votre droit ; vous n'auriez alors qu'une créance sur le produit de la vente. | CC 812 al. 2 et 3 | Que votre droit soit inscrit avant toute hypothèque de l'acheteur, ou que le créancier ait donné son accord écrit. |
| Et si l'acheteur ne paie plus la rente ? | Sans rente (viager sans rente), la question ne se pose pas : tout est payé à la signature. Avec une rente, l'acte doit contenir une clause résolutoire expresse : sans elle, le vendeur ne peut pas annuler la vente et n'a qu'une créance d'argent. | CO 214 al. 3 | La présence de la clause, la procédure de mise en demeure et le sort des sommes déjà versées. |
| Le prix impayé est-il garanti sur le bien ? | Le vendeur dispose d'une hypothèque légale pour le prix impayé, à inscrire au registre foncier dans les trois mois suivant le transfert. Sa portée pour des rentes futures est à examiner au cas par cas. | CC 837 al. 1 ch. 1, CC 838 | Avec le notaire : l'inscription dans le délai et ce qu'elle couvre réellement. |
| Et si l'acheteur fait faillite ? | Le crédirentier peut faire valoir une créance égale au capital nécessaire pour constituer une rente équivalente. Votre droit d'habitation inscrit reste attaché au bien, sous réserve de son rang. Une alternative consiste à faire verser la rente par une assurance, financée par une prime unique. | CO 517 (forme écrite), CO 518 al. 3 | Qui verse la rente, et quelle sûreté la garantit. |
| Et si l'acheteur décède ? | Le bien et ses dettes, y compris la rente due, passent à ses héritiers. Votre droit d'habitation inscrit n'est pas touché. | CC 560 (transmission aux héritiers) | Rien de particulier, si votre droit est inscrit et la rente prévue par écrit. |
| Et si l'acheteur revend le bien ? | Votre droit d'habitation inscrit suit le bien chez le nouveau propriétaire. La rente reste due par l'acheteur initial : un changement de débiteur suppose votre accord. | CC 776 ss, CO 175-176 (reprise de dette) | De ne jamais accepter un nouveau débiteur sans garanties équivalentes. |
| Et si je dois partir en EMS ? | La rente continue d'être versée. En revanche, un départ anticipé ne donne droit à aucun remboursement, et un droit d'habitation ne permet pas de louer le bien. L'usufruit, lui, permet de louer. Renoncer à son droit sans contrepartie peut compter comme un dessaisissement pour les prestations complémentaires. | CC 776 (droit d'habitation incessible), CC 745 ss | Ce que l'acte prévoit en cas de départ définitif ; si besoin, choisir l'usufruit. |
| Et si le prix est trop bas ? | Un contrat nettement déséquilibré, conclu en exploitant la gêne, la légèreté ou l'inexpérience, peut être annulé dans le délai d'un an. Mieux vaut prévenir : estimation par un expert indépendant, calcul publié, délai de réflexion. | CO 21 (lésion) | L'estimation indépendante et le calcul du droit d'habiter, avant toute offre. |
| Qui paie l'entretien et les réparations ? | Avec un droit d'habitation : vous payez l'entretien courant, le chauffage, les charges et les petites réparations ; le propriétaire paie les grosses réparations, les intérêts hypothécaires et l'assurance. Avec un usufruit : vous payez en plus les intérêts hypothécaires et l'assurance. | CC 765, 778 ; fiche Banque Cler | La répartition exacte, écrite dans l'acte. |
La protection la plus simple : ne rien attendre de l'acheteur
Dans un viager sans rente, tout le prix est versé le jour de la signature. Vous ne dépendez plus de la solvabilité de l'acheteur, de ses héritiers ni d'un éventuel futur propriétaire : il ne reste que votre droit d'habiter, inscrit au registre foncier. Elle est très répandue en Suisse romande, et c'est le réglage par défaut de notre simulateur.
Ce que VenteEnViager vérifie avec vous avant la signature
- Une estimation du bien par un expert immobilier indépendant de tout acheteur.
- Un calcul écrit du droit d'habiter et du prix occupé, selon une méthode publiée.
- Le projet d'acte reçu à l'avance, et un délai de réflexion avant de signer.
- La présence d'un proche de confiance si vous le souhaitez.
- Les points de la liste de contrôle avant le notaire.
VenteEnViager n'est ni notaire ni avocat. Les points ci-dessus sont des repères généraux : seul le notaire qui instrumente l'acte vous conseille sur votre cas.
Sources
- Code civil suisse : art. 560, 745 ss, 765, 776-778, 812, 837-838
- Code des obligations : art. 21, 175-176, 214, 516-518
- Banque Cler, usufruit et droit d'habitation : les différences (PDF)
- Art. 812 CC (texte en vigueur)
- immobilier.ch, départ en EMS et remboursement
Page d'information générale, mise à jour en novembre 2026. Elle ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat.