Le viager à Genève

Un marché où la question se pose souvent

Genève concentre des valeurs immobilières élevées, souvent sans commune mesure avec les revenus de retraite de leurs propriétaires. C'est typiquement la situation dans laquelle le viager, la nue-propriété ou la vente avec bail permettent de mobiliser la valeur d'un logement sans le quitter. Des acteurs spécialisés dans le viager sont d'ailleurs implantés dans le canton.

Le cadre juridique

Le viager à Genève obéit d'abord au droit fédéral : vente immobilière (art. 216 ss CO), droit d'habitation (CC 776-778) ou usufruit (CC 745 ss), et, le cas échéant, rente viagère (art. 516 ss CO). La vente et le droit du vendeur sont constitués par acte authentique et inscrits au registre foncier. Rien ne change selon que le bien se trouve à Carouge, à Cologny ou en Ville de Genève : ce sont les mêmes règles fédérales.

Les droits de mutation à Genève

Selon un comparatif publié par Neho en 2024, les droits de mutation s'élèvent à 3 % à Genève. Ils sont généralement à la charge de l'acheteur. En viager, la question de leur assiette (prix payé, valeur du bien grevé du droit d'habitation) doit être examinée par le notaire au moment de préparer l'acte.

La spécificité fiscale genevoise

Après la vente, le vendeur qui reste chez lui grâce à un droit d'habitation ou un usufruit continue d'être imposé sur la valeur locative, jusqu'à sa suppression fixée au 1er janvier 2029.

Genève a une particularité : selon la jurisprudence de la Chambre administrative (ATA A/3095/2017), le titulaire d'un droit d'habitation est traité comme un usufruitier pour l'impôt sur la fortune et pour l'impôt immobilier complémentaire (IIC). Concrètement, il ne faut pas supposer qu'en vendant en viager, la valeur du bien disparaît de votre déclaration de fortune : à Genève, le traitement fiscal du droit d'habitation suit celui de l'usufruit. C'est un point à faire chiffrer avant de signer.

Pour le reste, la règle fédérale s'applique : depuis 2025, la rente viagère n'est imposée que sur sa part de rendement (7 % pour 2025), et une rente non rachetable n'est pas imposable au titre de la fortune. L'impôt sur le gain immobilier est dû par le vendeur.

Quelle formule pour un propriétaire genevois ?

Avec des valeurs élevées, le prix occupé représente souvent un capital important, même après déduction du droit d'habiter. Pour un appartement en PPE, le droit d'habitation porte sur le lot ; pour une villa, il peut porter sur tout ou partie de la maison. Si un départ en EMS est envisageable, comparez avec la vente de la nue-propriété avec usufruit, qui permet de louer le bien.

Exemple chiffré

Un couple genevois de 80 et 78 ans, bien estimé à CHF 1'200'000. Selon notre simulateur (tables OFS 2024, loyer théorique et taux de 3,5 %), le droit d'habiter est estimé à CHF 464'110 et le prix occupé à CHF 735'890, versés à la signature dans un viager sans rente. Avec un bouquet de 30 % (CHF 220'767), la rente serait de CHF 3'885 par mois. Si les droits de mutation de 3 % étaient calculés sur le prix occupé, ils représenteraient environ CHF 22'077, généralement à la charge de l'acheteur ; l'assiette exacte est à confirmer par le notaire.

Notaire et registre foncier

À Genève, l'acte de vente et la constitution du droit d'habitation ou de l'usufruit sont instrumentés par un notaire genevois, puis inscrits au registre foncier du canton. Les frais de notaire se situent généralement entre 0,1 et 0,5 % et ceux du registre foncier autour de 1 à 2 ‰, selon des estimations publiées ; leur répartition entre vendeur et acheteur est précisée dans l'acte.

Nous travaillons avec un notaire du canton, choisi par les parties, et avec un expert immobilier indépendant, qui n'est ni l'acheteur ni l'investisseur.

Questions fréquentes

Les taux de droits de mutation cités proviennent d'une source secondaire (Neho, comparatif des droits de mutation par canton (2024)) et peuvent avoir évolué. Faites-les confirmer par le notaire.