Le viager dans le canton de Neuchâtel
Dans le canton de Neuchâtel, le viager suit le droit fédéral. Selon un comparatif publié par Neho, les droits de mutation sont de 3,3 %, réduits à 2,2 % pour une résidence principale ; ils sont généralement à la charge de l'acheteur. L'application du taux réduit en cas de viager est à vérifier avec le notaire.
Du Littoral aux Montagnes
Entre le Littoral, le Val-de-Ruz, le Val-de-Travers et les Montagnes neuchâteloises, les situations immobilières sont très diverses. Le principe du viager, lui, est le même partout : vendre en gardant le droit d'habiter son logement à vie, et recevoir un capital, une rente, ou les deux.
Le cadre juridique
Le viager dans le canton de Neuchâtel obéit d'abord au droit fédéral : vente immobilière (art. 216 ss CO), droit d'habitation (CC 776-778) ou usufruit (CC 745 ss), et, le cas échéant, rente viagère (art. 516 ss CO). La vente et le droit du vendeur sont constitués par acte authentique et inscrits au registre foncier.
Les droits de mutation neuchâtelois
Selon le comparatif publié par Neho en 2024, les droits de mutation s'élèvent à 3,3 % dans le canton de Neuchâtel, avec un taux réduit de 2,2 % pour une résidence principale. Ils sont généralement à la charge de l'acheteur.
En viager, la question du taux applicable mérite attention : l'acheteur n'occupe pas le bien, puisque le vendeur y reste. Les conditions du taux réduit doivent donc être vérifiées avec le notaire avant de finaliser le prix, car elles peuvent influencer l'intérêt d'un investisseur.
Fiscalité
La rente viagère n'est imposée que sur sa part de rendement depuis 2025 (7 % pour 2025) ; l'ancienne règle des 40 % est abrogée. Une rente non rachetable n'est pas imposable sur la fortune. La valeur locative reste imposée chez le titulaire du droit d'habitation ou l'usufruitier jusqu'au 1er janvier 2029. L'impôt sur le gain immobilier est dû par le vendeur. Le traitement du droit d'habitation pour la fortune est à vérifier auprès du Service cantonal des contributions.
Les garanties, surtout avec une rente
Pour un couple, une rente sur deux têtes est versée jusqu'au décès du second, si l'acte le prévoit. Plus la durée de paiement est longue, plus les garanties comptent : clause résolutoire expresse (art. 214 al. 3 CO), hypothèque légale du vendeur dont la portée pour une rente doit être validée par le notaire, et protection en cas de faillite de l'acheteur (art. 518 al. 3 CO). Les garanties du vendeur.
Exemple chiffré
Un couple neuchâtelois de 84 et 82 ans, bien estimé à CHF 1'300'000. Selon notre simulateur (tables OFS 2024, loyer théorique et taux de 3,5 %), le droit d'habiter est estimé à CHF 411'379 et le prix occupé à CHF 888'621, versés à la signature dans un viager sans rente. Avec un bouquet de 30 % (CHF 266'586), la rente serait de CHF 5'733 par mois.
Notaire et registre foncier
L'acte est instrumenté par un notaire neuchâtelois et inscrit au registre foncier. Le notaire veille à la rédaction des clauses de garantie et à la bonne compréhension de l'acte par les vendeurs. Pour un couple, il vérifie que le droit d'habitation et la rente sont bien constitués jusqu'au décès du second conjoint.
Nous travaillons avec un notaire du canton, choisi par les parties, et avec un expert immobilier indépendant, qui n'est ni l'acheteur ni l'investisseur.
Questions fréquentes
Le taux réduit de 2,2 % s'applique-t-il à un viager ?
Il concerne la résidence principale selon le comparatif publié par Neho. En viager, l'acheteur n'occupe pas le bien : faites vérifier les conditions par le notaire.
Une rente pour un couple est-elle possible ?
Oui, sur deux têtes, jusqu'au décès du second. Le montant est calculé au dernier survivant, donc plus bas qu'une rente sur une seule tête.
Qui paie les grosses réparations après la vente ?
Avec un droit d'habitation, l'acheteur. Vous gardez l'entretien courant, le chauffage, les charges et les petites réparations.
Un projet de viager à Neuchâtel ?
Premier échange gratuit, chez vous ou par téléphone. Nous travaillons avec un notaire et un expert immobilier indépendants.
Les taux de droits de mutation cités proviennent d'une source secondaire (Neho, comparatif des droits de mutation par canton (2024)) et peuvent avoir évolué. Faites-les confirmer par le notaire.