Viager sans rente : tout le prix à la signature, chez vous à vie

Comment fonctionne le viager sans rente

Le viager sans rente, aussi appelé viager occupé sans rente, combine deux éléments signés le même jour chez le notaire :

• la vente de votre bien, par acte authentique, inscrite au registre foncier ;
• un droit d'habitation viager à votre profit, lui aussi constitué par acte authentique et inscrit au registre foncier, qui vous permet de rester chez vous jusqu'à votre décès, et en couple jusqu'au décès du second conjoint.

Le prix que vous recevez est le prix occupé : la valeur du bien libre, moins la valeur de votre droit d'y habiter. Il vous est versé en totalité à la signature. Il n'y a pas de rente, donc aucun paiement futur à attendre de l'acheteur.

Comment le prix est calculé

La valeur du droit d'habiter correspond à un loyer théorique de 3,5 % de la valeur du bien par an, multiplié par un coefficient qui dépend de votre âge et de votre espérance de vie, selon les tables suisses de mortalité 2024. Notre méthode en détail.

Plus vous êtes âgé, plus le prix versé se rapproche de la valeur du bien. Pour un couple, le droit d'habiter dure jusqu'au décès du second, ce qui réduit le prix.

Pour qui ?

• Vous voulez rester chez vous, en toute sécurité juridique.
• Vous avez besoin d'un capital : rembourser une hypothèque, adapter le logement, aider vos enfants, financer de l'aide à domicile.
• Vous ne voulez pas dépendre de la solvabilité d'un acheteur pendant des années.
• Vous avez 70 ans ou plus, âge à partir duquel les professionnels recommandent généralement le viager.

Les avantages

• Sécurité maximale : tout est payé à la signature.
• Simplicité : pas de rente à suivre ni à déclarer chaque année.
• Charges allégées : l'acheteur paie les grosses réparations, les intérêts hypothécaires et l'assurance du bâtiment.
• Liberté d'utilisation du capital, de votre vivant.
• Votre famille peut vivre avec vous : le droit d'habitation inclut la famille et les gens de la maison (CC 777).

Les limites

• Prix inférieur à la valeur du bien libre, puisque vous en gardez l'usage.
• Pas de revenu à vie : en cas de grande longévité, vous ne recevez rien de plus.
• Départ anticipé : aucun remboursement si vous quittez le logement plus tôt, et le droit d'habitation ne permet pas de louer le bien.
• Le bien sort du patrimoine : vos héritiers recevront le capital non dépensé, pas la maison.
• Acheteurs moins nombreux : les banques financent difficilement un viager, la recherche peut prendre du temps.

Vos charges après la vente

Vous continuez à payer l'entretien courant, le chauffage, les charges et les petites réparations. Tant que vous habitez le bien, la valeur locative reste imposée chez vous, jusqu'à sa suppression fixée au 1er janvier 2029. À Genève, le titulaire d'un droit d'habitation est traité comme un usufruitier pour l'impôt sur la fortune et l'impôt immobilier complémentaire.

Les étapes avec VenteEnViager

1. Premier échange gratuit, avec vos proches si vous le souhaitez.
2. Estimation par un expert immobilier indépendant.
3. Calcul du prix occupé, expliqué ligne par ligne, et comparaison avec les autres solutions.
4. Recherche d'un acheteur parmi des particuliers et investisseurs vérifiés.
5. Projet d'acte remis à l'avance et délai de réflexion.
6. Signature chez le notaire, paiement, inscription au registre foncier.

Questions fréquentes