Le viager dans le canton de Fribourg
Dans le canton de Fribourg, le viager suit le droit fédéral. Les droits de mutation sont de 1,5 %, et les communes peuvent ajouter jusqu'à 100 % de ce droit, selon un comparatif publié par Neho ; ils sont généralement à la charge de l'acheteur. Le reste (rente, valeur locative, gain immobilier) suit les règles générales.
Un canton de propriétaires
De la Gruyère à la Broye, de la Sarine au Lac, le canton de Fribourg compte de nombreuses maisons individuelles occupées depuis longtemps par leurs propriétaires. À la retraite, le revenu baisse, alors que le logement représente souvent l'essentiel du patrimoine : selon une étude Wüest Partner relayée par Blick, la fortune médiane des ménages retraités en Suisse est de CHF 222'700. Le viager est l'une des manières de rééquilibrer cette situation.
Le cadre juridique
Le viager dans le canton de Fribourg obéit d'abord au droit fédéral : vente immobilière (art. 216 ss CO), droit d'habitation (CC 776-778) ou usufruit (CC 745 ss), et, le cas échéant, rente viagère (art. 516 ss CO). La vente et le droit du vendeur sont constitués par acte authentique et inscrits au registre foncier.
Les droits de mutation fribourgeois
Selon le comparatif publié par Neho en 2024, le droit de mutation cantonal est de 1,5 %, et les communes peuvent prélever jusqu'à 100 % du droit cantonal en plus. Selon la commune, la charge totale peut donc aller jusqu'au double du taux cantonal. Ces droits sont généralement payés par l'acheteur ; un investisseur en tiendra compte dans son calcul.
Fiscalité
Les règles fédérales s'appliquent : depuis 2025, la rente viagère n'est imposée que sur sa part de rendement (7 % pour 2025), et une rente non rachetable n'est pas imposable sur la fortune. La valeur locative reste imposée chez l'occupant jusqu'à sa suppression au 1er janvier 2029. L'impôt sur le gain immobilier est dû par le vendeur. Le traitement du droit d'habitation pour l'impôt sur la fortune est à vérifier auprès du Service cantonal des contributions.
Viager à un âge avancé
Plus le vendeur est âgé, plus le prix occupé se rapproche de la valeur du bien, comme le montre l'exemple ci-dessous. À 85 ans, la question du départ en EMS se pose aussi plus souvent : si elle est réaliste, la vente de la nue-propriété avec usufruit, qui permet de louer le bien, ou le viager avec rente, dont la rente continue en EMS, méritent d'être comparés. Lire : viager et EMS.
Exemple chiffré
Une propriétaire fribourgeoise de 85 ans, bien estimé à CHF 750'000. Selon notre simulateur (tables OFS 2024, loyer théorique et taux de 3,5 %), le droit d'habiter est estimé à CHF 167'769 et le prix occupé à CHF 582'231, versés à la signature dans un viager sans rente. Avec un bouquet de 30 % (CHF 174'669), la rente serait de CHF 5'314 par mois. Son espérance de vie statistique est d'environ 7,5 ans : à cet âge, le prix occupé représente environ 78 % de la valeur du bien.
Notaire et registre foncier
L'acte de vente et le droit d'habitation ou l'usufruit sont passés devant un notaire fribourgeois et inscrits au registre foncier. Le projet d'acte vous est remis à l'avance ; vous pouvez le relire en famille avant de fixer le rendez-vous de signature.
Nous travaillons avec un notaire du canton, choisi par les parties, et avec un expert immobilier indépendant, qui n'est ni l'acheteur ni l'investisseur.
Questions fréquentes
Combien coûtent les droits de mutation à Fribourg ?
1,5 % pour le canton, et jusqu'à 100 % de ce montant en plus pour la commune, selon un comparatif publié par Neho en 2024. Ils sont généralement à la charge de l'acheteur.
À 85 ans, le viager est-il encore intéressant ?
Oui : plus l'âge est élevé, plus le prix occupé est proche de la valeur du bien. La question d'un départ éventuel doit être examinée avant de choisir entre droit d'habitation et usufruit.
Puis-je vendre une ferme ou un bien agricole en viager ?
Les biens agricoles peuvent être soumis à des règles particulières. Parlez-en au notaire avant toute démarche.
Un projet de viager à Fribourg ?
Premier échange gratuit, chez vous ou par téléphone. Nous travaillons avec un notaire et un expert immobilier indépendants.
Les taux de droits de mutation cités proviennent d'une source secondaire (Neho, comparatif des droits de mutation par canton (2024)) et peuvent avoir évolué. Faites-les confirmer par le notaire.