Le viager dans le canton de Vaud
Dans le canton de Vaud, le viager suit le droit fédéral. Les droits de mutation sont de 2,2 %, auxquels les communes peuvent ajouter jusqu'à 50 % de ce montant, selon un comparatif publié par Neho ; ils sont généralement à la charge de l'acheteur. La méthode vaudoise de capitalisation de l'usufruit est une référence pour calculer la valeur du droit d'habiter.
Le canton qui a inspiré notre méthode
De Nyon à Lavaux, de la Riviera au Gros-de-Vaud, de nombreux propriétaires retraités vivent dans un bien dont la valeur a beaucoup augmenté. Le canton de Vaud a une place particulière dans le calcul du viager : l'administration vaudoise publie un modèle de calcul de la valeur capitalisée de l'usufruit, utilisé notamment dans le cadre des curatelles. Notre simulateur s'inspire de cette pratique : loyer théorique de 3,5 % de la valeur vénale, taux technique de 3,5 %.
Le cadre juridique
Le viager dans le canton de Vaud obéit d'abord au droit fédéral : vente immobilière (art. 216 ss CO), droit d'habitation (CC 776-778) ou usufruit (CC 745 ss), et, le cas échéant, rente viagère (art. 516 ss CO). La vente et le droit du vendeur sont constitués par acte authentique et inscrits au registre foncier.
La méthode vaudoise de capitalisation
Dans le modèle vaudois, la valeur capitalisée d'un usufruit est égale à la valeur vénale × 3,5 % × un coefficient tiré des tables de capitalisation Stauffer/Schaetzle/Weber (8e édition 2025, taux de 3,5 %, référence à l'ATF 125 III 312). Exemple publié : une femme de 78 ans a un coefficient de 10,74 ; pour une maison de CHF 1'000'000, l'usufruit vaut CHF 375'900.
Notre simulateur applique le même loyer théorique et le même taux, mais avec les tables de mortalité OFS 2024 : pour le même cas, il donne CHF 337'625. Nous affichons les deux références pour que vous compreniez l'ordre de grandeur et l'incertitude. Notre méthode.
Les droits de mutation dans le canton de Vaud
Selon le comparatif publié par Neho en 2024, le droit de mutation cantonal vaudois est de 2,2 %, et les communes peuvent prélever en plus jusqu'à 50 % du droit cantonal. Le total dépend donc de la commune où se trouve le bien. Ces droits sont généralement à la charge de l'acheteur.
Fiscalité
Après la vente, vous restez imposé sur la valeur locative tant que vous habitez le bien, jusqu'à sa suppression fixée au 1er janvier 2029. La rente viagère n'est imposée que sur sa part de rendement depuis 2025 (7 % pour l'année 2025). Le traitement du droit d'habitation pour l'impôt sur la fortune dans le canton de Vaud doit être vérifié auprès de l'administration cantonale des impôts. L'impôt sur le gain immobilier est dû par le vendeur.
Exemple chiffré
Une propriétaire vaudoise de 80 ans, bien estimé à CHF 800'000. Selon notre simulateur (tables OFS 2024, loyer théorique et taux de 3,5 %), le droit d'habiter est estimé à CHF 243'652 et le prix occupé à CHF 556'348, versés à la signature dans un viager sans rente. Avec un bouquet de 30 % (CHF 166'904), la rente serait de CHF 3'730 par mois. À titre de comparaison, la méthode des tables Stauffer/Schaetzle/Weber utilisée dans les modèles vaudois donnerait un résultat différent : les tables et hypothèses varient, d'où l'importance d'une expertise.
Notaire et registre foncier
L'acte est instrumenté par un notaire vaudois et inscrit au registre foncier. Avant la signature, vous recevez le projet d'acte, que vous pouvez relire avec vos proches. Posez au notaire toutes vos questions avant de signer, notamment sur l'étendue de votre droit d'habitation et les garanties liées à une éventuelle rente.
Nous travaillons avec un notaire du canton, choisi par les parties, et avec un expert immobilier indépendant, qui n'est ni l'acheteur ni l'investisseur.
Questions fréquentes
Le calcul vaudois s'applique-t-il obligatoirement à mon viager ?
Non. Le modèle vaudois est une référence pratique, notamment pour les curatelles. Le prix d'un viager se négocie entre les parties, sur la base d'une expertise. Il est utile de connaître cette référence.
Combien coûtent les droits de mutation à Lausanne ou à Nyon ?
Le droit cantonal est de 2,2 %, et la commune peut ajouter jusqu'à 50 % de ce droit, selon un comparatif publié par Neho. Le taux exact dépend de la commune : le notaire vous le confirmera.
Un curateur peut-il vendre en viager pour une personne protégée ?
La vente d'un bien appartenant à une personne sous curatelle peut être soumise à des règles particulières. Parlez-en avec le curateur et le notaire.
Un projet de viager dans le canton de Vaud ?
Premier échange gratuit, chez vous ou par téléphone. Nous travaillons avec un notaire et un expert immobilier indépendants.
Les taux de droits de mutation cités proviennent d'une source secondaire (Neho, comparatif des droits de mutation par canton (2024)) et peuvent avoir évolué. Faites-les confirmer par le notaire.