Questions fréquentes sur le viager

C'est la vente d'un bien immobilier dont le vendeur conserve le droit d'habiter à vie. Juridiquement, il combine une vente immobilière (art. 216 ss CO), un droit d'habitation ou un usufruit (CC 776 ss ou 745 ss) et, le cas échéant, une rente viagère (art. 516 ss CO). L'acte authentique et l'inscription au registre foncier sont obligatoires.

Sans rente, tout le prix occupé est versé à la signature. Avec rente, une partie (le bouquet) est versée à la signature et le reste chaque mois, jusqu'au décès du vendeur.

Le droit d'habitation permet d'habiter le logement selon ses besoins personnels, avec sa famille et les gens de la maison ; il est incessible et ne permet pas de louer. L'usufruit permet aussi de louer le bien et d'en toucher les loyers.

Vous vendez au prix du marché et signez un bail avec l'acheteur pour rester dans votre logement. Vous touchez plus de capital, mais payez un loyer, et votre protection dépend du bail.

Un crédit destiné aux propriétaires âgés, garanti par leur bien, qui permet de mobiliser une partie de sa valeur en restant propriétaire. L'offre est rare en Suisse et soumise à des conditions d'âge et de montant.

Non au sens légal. Les professionnels recommandent généralement le viager à partir de 70 ans environ, avec un acheteur idéalement plus jeune d'une vingtaine d'années.

Un contrat (art. 521 ss CO) par lequel une personne transfère des biens contre l'engagement de l'entretenir et de la soigner à vie. Il revêt la forme du pacte successoral, et les soins peuvent être convertis en rente.

Prix occupé = valeur vénale − valeur du droit d'habiter. Le droit d'habiter vaut un loyer théorique (3,5 % de la valeur par an) multiplié par un coefficient qui dépend de l'âge et de l'espérance de vie.

Un expert immobilier indépendant de l'acheteur. C'est la base de tout le calcul.

Le solde du prix occupé après le bouquet est divisé par le même coefficient de capitalisation, puis par douze. La rente est constante, sauf indexation prévue dans l'acte.

Le droit d'habiter dure jusqu'au décès du second conjoint : il dure plus longtemps en moyenne, donc il vaut plus, et le prix occupé est plus bas.

Certains professionnels déconseillent le viager en raison du risque de pertes. Le risque existe si le prix est mal calculé ou si les garanties manquent. Avec une évaluation indépendante, un calcul transparent et des garanties solides, le vendeur reçoit la valeur de son bien diminuée de son droit d'y habiter gratuitement à vie.

Avec une rente, oui : elle est due jusqu'au décès, et l'acheteur ne peut pas cesser de payer en raison de votre longévité. Sans rente, le prix est fixé une fois pour toutes.

Oui. Le droit d'habitation ou l'usufruit est inscrit au registre foncier et dure jusqu'au décès, en couple jusqu'au décès du second conjoint.

Avec un droit d'habitation : vous payez l'entretien courant, le chauffage, les charges et les petites réparations ; l'acheteur paie les grosses réparations, les intérêts hypothécaires et l'assurance. Avec un usufruit, vous payez en plus les intérêts hypothécaires et l'assurance.

La rente continue d'être versée. Quitter le logement plus tôt ne donne droit à aucun remboursement, et le droit d'habitation ne permet pas de louer le bien. L'usufruit, plus souple, permet de le louer.

Oui, le droit d'habitation inclut la famille et les gens de la maison (CC 777).

Le vendeur ne peut reprendre le bien que si l'acte prévoit expressément ce droit (clause résolutoire, art. 214 al. 3 CO). Il faut donc l'écrire. En cas de faillite de l'acheteur, le vendeur peut faire valoir une créance égale au capital nécessaire pour constituer une rente équivalente (art. 518 al. 3 CO).

Le vendeur bénéficie d'une hypothèque légale pour le prix impayé (CC 837), à inscrire dans les trois mois (CC 838). Son application exacte à une rente viagère doit être validée par le notaire.

Oui, si la disproportion est évidente et résulte de l'exploitation de la gêne ou de l'inexpérience du vendeur (lésion, art. 21 CO), dans un délai d'un an. Mieux vaut prévenir par une évaluation indépendante et un délai de réflexion.

Chez VenteEnViager, oui : vous recevez le projet d'acte à l'avance et ne signez jamais le jour même.

Depuis le 1er janvier 2025, seule la part de rendement est imposable (art. 22 al. 3 let. c LIFD), fixée à 7 % pour 2025. L'ancienne règle des 40 % est abrogée.

Une rente viagère non rachetable n'est pas imposable au titre de la fortune (ATF 136 II 256).

Le titulaire du droit d'habitation ou l'usufruitier, tant qu'il occupe le bien. Le Conseil fédéral a fixé la suppression de la valeur locative au 1er janvier 2029.

Le vendeur. Son calcul dans le cas d'un viager doit être vérifié avec le notaire ou un fiscaliste.

Généralement l'acheteur. Les taux varient selon le canton et peuvent comporter une part communale.

Pas si le prix est juste : le bien est remplacé par un capital ou une rente. Depuis 2023, la réserve des descendants est de la moitié de leur part légale.

Non, la décision appartient au propriétaire capable de discernement. Nous recommandons toutefois de les associer.

L'estimation et le premier rendez-vous sont gratuits. Nos honoraires vous sont présentés par écrit avant tout mandat.

Genève, Vaud, Valais, Fribourg, Neuchâtel et Jura.

Oui : particuliers, family offices et fonds peuvent s'inscrire. Le vendeur choisit librement l'offre qu'il accepte, ou aucune.