Investir en viager en Suisse romande
En viager occupé, vous achetez un bien à sa valeur occupée : sa valeur de marché moins la valeur du droit d'habitation du vendeur. Vous en devenez propriétaire tout de suite, mais n'en avez la jouissance qu'au décès du dernier occupant. Le rendement dépend de cette durée, qui est incertaine.
Comment fonctionne l'investissement en viager
Le viager suisse combine une vente immobilière (art. 216 ss CO), un droit d'habitation ou un usufruit (CC 776 ss et 745 ss) et, le cas échéant, une rente viagère (art. 516 ss CO). La vente est passée par acte authentique et inscrite au registre foncier, comme le droit du vendeur.
Vous payez soit tout le prix occupé à la signature (viager sans rente), soit un bouquet et une rente mensuelle versée jusqu'au décès du vendeur (viager avec rente). Sans rente, vous n'avez aucun engagement futur envers le vendeur, en dehors des charges de propriétaire.
Exemple
Un bien estimé à CHF 1'000'000, occupé par une femme de 78 ans : selon notre méthode (tables OFS 2024, loyer théorique et taux de 3,5 %), le droit d'habitation est estimé à CHF 337'625, et le prix occupé à CHF 662'375. Son espérance de vie statistique est d'environ 12,3 ans. Si elle vit moins longtemps, vous récupérez la jouissance plus tôt ; plus longtemps, plus tard.
Les risques à connaître
- Longévité : la durée d'occupation est inconnue. Avec une rente, vous ne pouvez pas cesser de payer parce que le vendeur vit longtemps.
- Absence de jouissance : pas de loyer, pas d'usage du bien pendant toute la durée du droit d'habitation.
- Charges de propriétaire : grosses réparations, intérêts hypothécaires et assurance du bâtiment sont à votre charge en cas de droit d'habitation.
- Financement : les banques sont souvent réticentes à financer un viager.
- Garanties du vendeur : clause résolutoire, sûretés : en cas de défaut de paiement de la rente, le vendeur peut se protéger.
Ce que le marché montre
Le viager reste peu répandu en Suisse par rapport à la France, à la Belgique ou à l'Espagne. Il existe toutefois un véhicule institutionnel : selon allnews, le fonds Viager Swiss (Gefiswiss), avec Viage SA, a réalisé 26 acquisitions pour environ CHF 45 millions, avec un âge moyen des occupants de 85,4 ans, et vise un rendement de 4,25 à 5 %. Ces chiffres sont ceux publiés par la presse et ne constituent pas une promesse de rendement.
Côté offre, la demande des propriétaires est réelle : près de 60 % des 65-74 ans sont propriétaires en Suisse, et le revenu d'un couple passe d'environ CHF 147'000 avant 65 ans à environ CHF 85'000 à la retraite, selon une étude Wüest Partner relayée par Blick en 2025.
Notre approche avec les investisseurs
Nous travaillons d'abord pour la protection du vendeur, parce que c'est aussi ce qui sécurise votre acquisition : un prix fondé sur une expertise indépendante et un vendeur bien informé, entouré de ses proches, réduisent le risque de contestation, notamment pour lésion (art. 21 CO). Chaque dossier transmis comprend l'estimation, le calcul et les principales clauses envisagées.
Questions fréquentes des investisseurs
Quel rendement attendre d'un viager ?
Il dépend du prix d'achat, de la durée effective du droit d'habitation et de l'évolution de la valeur du bien. À titre d'exemple publié, un fonds suisse spécialisé visait un rendement de 4,25 à 5 %. Ce n'est pas une garantie.
Puis-je financer l'achat par une hypothèque ?
C'est difficile : les banques sont souvent réticentes à financer un viager. Prévoyez des fonds propres importants.
Puis-je arrêter de payer la rente si le vendeur vit très longtemps ?
Non. La rente est due jusqu'au décès du crédirentier ; la longévité du vendeur ne vous libère pas.
Qui paie les grosses réparations ?
Avec un droit d'habitation, le propriétaire (l'investisseur) paie les grosses réparations, les intérêts hypothécaires et l'assurance du bâtiment. L'occupant paie l'entretien courant et les charges.
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