Comment nous calculons le prix d'un bien vendu occupé

Les quatre étapes du calcul

1. La valeur vénale

C'est le prix auquel le bien se vendrait libre, sur le marché. Elle est fixée par un expert immobilier indépendant de l'acheteur. Le simulateur utilise la valeur que vous saisissez ; c'est le paramètre le plus important de tout le calcul.

2. Le loyer théorique

Nous retenons 3,5 % de la valeur vénale par an, comme dans la pratique vaudoise de capitalisation de l'usufruit (modèles de l'administration vaudoise pour les curatelles, s'appuyant sur l'ATF 125 III 312). Pour un bien de CHF 1'000'000, cela donne CHF 35'000 par an.

3. Le coefficient de capitalisation

On additionne les loyers théoriques futurs, mois après mois, en tenant compte de la probabilité que l'occupant soit encore en vie à chaque date (tables de mortalité complètes de la Suisse 2024, OFS) et en les actualisant à un taux technique de 3,5 %. Pour une femme de 78 ans, le coefficient est de 9,65. Pour un couple, le droit dure jusqu'au décès du second : le coefficient est calculé « au dernier survivant ».

4. Le prix occupé et le versement

Droit d'habiter = loyer théorique × coefficient = CHF 337'625. Prix occupé = CHF 1'000'000 − CHF 337'625 = CHF 662'375. Ce prix peut être versé entièrement à la signature (viager sans rente) ou en partie seulement : avec un bouquet de 30 %, soit CHF 198'712, le solde est converti en une rente de CHF 4'005 par mois, non indexée.

Pourquoi d'autres calculs donnent d'autres chiffres

Il n'existe pas une seule méthode. Nous préférons le dire :

• Tables de capitalisation : avec les tables Stauffer/Schaetzle/Weber (8e édition 2025, taux de 3,5 %), utilisées dans la pratique vaudoise, une femme de 78 ans a un coefficient de 10,74. Pour un bien de CHF 1'000'000, l'usufruit est capitalisé à CHF 375'900, contre CHF 337'625 avec notre simulateur. Les tables et les hypothèses de mortalité diffèrent.
• Méthode sans actualisation : selon allnews, le fonds Viager Swiss calcule le droit d'habitation en multipliant l'espérance de vie par le loyer théorique, sans actualisation. Exemple publié : 12,87 ans × CHF 4'836 × 12 = CHF 747'000 pour un bien de CHF 1'800'000, soit un bouquet de CHF 1'053'000. Cette méthode donne une valeur de droit d'habitation plus élevée, donc un prix plus bas pour le vendeur.

Ces écarts sont la raison pour laquelle nous montrons toujours le calcul, et pour laquelle le prix final est fixé à partir d'une expertise indépendante, discuté avec vous et validé chez le notaire.

Ce que la méthode ne prend pas en compte

• L'état de santé individuel : nous utilisons les moyennes statistiques suisses.
• L'évolution future des prix immobiliers et des loyers.
• Les frais de notaire, de registre foncier et les droits de mutation, généralement à la charge de l'acheteur.
• L'impôt sur le gain immobilier, dû par le vendeur, dont le calcul en viager doit être vérifié au cas par cas.
• L'indexation éventuelle de la rente.

Repères d'espérance de vie (OFS 2024)

Sources

1. Canton de Vaud, valeur capitalisée de l'usufruit (modèle curatelles)
2. allnews, méthode et chiffres du fonds Viager Swiss
3. Office fédéral de la statistique, tables de mortalité complètes de la Suisse, 2024
4. juriup.ch, rente viagère (art. 516 ss CO)