Vendre au prix du marché et rester chez vous, comme locataire

Une option à part entière

On parle souvent de viager ou de nue-propriété pour rester chez soi. Il existe une troisième voie, plus simple dans son principe : vendre son bien au prix du marché, puis le louer à l'acheteur. Nous n'avons pas identifié en Suisse d'acteur dédié à cette formule pour les logements des seniors ; elle mérite pourtant d'être comparée sérieusement, et nous la présentons comme une option à part entière.

Comment ça fonctionne

1. Le bien est estimé à sa valeur de marché.
2. Un acheteur, particulier ou investisseur, l'acquiert à ce prix, en sachant que vous restez locataire.
3. Un bail est signé en même temps que la vente : loyer, durée, conditions de résiliation.
4. Vous recevez le prix, diminué de l'éventuel solde hypothécaire et des frais de vente.

Pour l'acheteur, c'est un investissement locatif classique, avec un locataire connu et un bien bien entretenu. Pour vous, c'est un capital élevé tout de suite, sans quitter votre logement.

Comparaison chiffrée

Femme de 78 ans, bien de CHF 1'000'000, espérance de vie d'environ 12,3 ans. Hypothèse de loyer : 3,5 % de la valeur par an, soit CHF 2'917 par mois.

Sur la durée de vie moyenne, les deux formules donnent des ordres de grandeur proches. La différence tient au calendrier et au risque : avec la vente et le bail, vous avez plus d'argent tout de suite, mais vous payez un loyer aussi longtemps que vous vivez, même au-delà de la moyenne. Avec le viager, vous ne payez pas de loyer, à vie. Faites le calcul avec le loyer réellement proposé dans notre comparateur.

Les frais

Une vente au prix du marché entraîne des frais de vente : le courtage classique se situe entre 2 et 5 %, souvent 3 % plus TVA en Suisse romande. Les frais de notaire et de registre foncier, ainsi que les droits de mutation, sont généralement à la charge de l'acheteur. L'impôt sur le gain immobilier est dû par le vendeur.

Pour qui ?

• Vous avez besoin du capital le plus élevé possible, rapidement.
• Vous avez une hypothèque importante à rembourser.
• Vos revenus permettent de payer un loyer durablement.
• Un départ dans quelques années est possible : un bail peut prendre fin, alors qu'un droit d'habitation non utilisé est perdu sans compensation.

Les avantages

• Prix du marché, sans décote liée à l'espérance de vie.
• Plus d'entretien lourd : les grosses réparations incombent au propriétaire bailleur.
• Plus d'acheteurs potentiels : un investisseur locatif classique peut être intéressé.
• Souplesse en cas de départ.

Les limites

• Un loyer à payer chaque mois, à vie si vous restez.
• Moins de sécurité qu'un droit d'habitation inscrit au registre foncier : votre maintien dépend du bail.
• Longévité : si vous vivez longtemps, le total des loyers peut dépasser l'écart de prix avec un viager.

Les points à négocier et à faire vérifier

Le bail est la pièce maîtresse. Faites-le relire par un juriste avant de signer la vente :

• la durée du bail et les conditions de résiliation par le bailleur ;
• le montant du loyer et son évolution ;
• ce qui se passe si l'acheteur revend le bien ;
• la répartition de l'entretien ;
• la possibilité, pour un conjoint, de rester dans le logement.

Questions fréquentes