Fin de la valeur locative en 2029 : ce que cela change pour les propriétaires retraités

En brefLe Conseil fédéral a fixé la suppression de la valeur locative au 1er janvier 2029. Jusque-là, elle reste imposée chez le propriétaire occupant, mais aussi chez le titulaire d'un droit d'habitation ou l'usufruitier après une vente en viager. Les autres volets de la réforme doivent être examinés avec un fiscaliste.

La valeur locative, ce revenu fictif que les propriétaires occupants ajoutent à leur déclaration d'impôt, va disparaître. Le Conseil fédéral a fixé sa suppression au 1er janvier 2029. Pour les propriétaires retraités, et pour ceux qui envisagent un viager ou une vente de la nue-propriété, cette date mérite d'être intégrée dans la réflexion, sans pour autant précipiter les décisions.

La valeur locative en deux mots

Le propriétaire qui habite son propre logement est imposé sur un revenu correspondant à la valeur de cet usage : la valeur locative. Ce système concerne de nombreux retraités : près de 60 % des 65-74 ans sont propriétaires, selon une étude Wüest Partner relayée par Blick.

Ce qui est décidé

Selon l'Administration fédérale des contributions, le Conseil fédéral a décidé, le 1er avril 2026, que la suppression de la valeur locative entrera en vigueur le 1er janvier 2029. Jusqu'à cette date, les règles actuelles continuent de s'appliquer.

La réforme comporte d'autres volets, notamment en matière de déductions liées au logement. Leur effet dépend de votre situation (hypothèque, travaux prévus, canton) : faites-le vérifier par un fiscaliste avant d'en tirer des conclusions.

Valeur locative et viager : qui paie aujourd'hui ?

Vendre en viager ne fait pas disparaître la valeur locative. Tant que vous occupez le bien grâce à un droit d'habitation ou un usufruit, elle est imposée chez vous, et non chez l'acheteur. En d'autres termes, jusqu'à fin 2028, le titulaire du droit ou l'usufruitier continue d'être imposé sur la valeur locative, comme lorsqu'il était propriétaire.

À Genève, la jurisprudence administrative (ATA A/3095/2017) va plus loin : le titulaire d'un droit d'habitation y est traité comme un usufruitier pour l'impôt sur la fortune et l'impôt immobilier complémentaire. Pour les autres cantons, le traitement doit être vérifié auprès de l'administration fiscale.

Ce que la suppression change pour un vendeur en viager

À partir de 2029, l'occupant d'un bien vendu en viager ne devrait plus être imposé sur la valeur locative de son logement. Pour les personnes qui vivent longtemps après la vente, c'est un allègement durable. Mais la suppression ne change ni le principe du viager, ni la méthode de calcul du prix : la valeur du droit d'habiter repose sur un loyer théorique et sur l'espérance de vie, pas sur la valeur locative fiscale.

Exemple. Une femme de 78 ans vend en viager sans rente un bien de CHF 1'000'000. Notre simulateur estime le prix occupé à CHF 662'375. Elle reste chez elle ; elle déclare la valeur locative jusqu'en 2028, puis plus à partir de 2029, selon la réforme. Le prix de vente, lui, ne dépend pas de cette réforme dans notre méthode.

Faut-il attendre 2029 pour vendre ?

Pas nécessairement. La suppression de la valeur locative est un élément parmi d'autres. Les vraies questions restent :

• Avez-vous besoin d'un capital ou d'un revenu maintenant ?
• Votre hypothèque doit-elle être renouvelée avant 2029 ?
• Votre âge et votre santé rendent-ils l'attente raisonnable ?
• Quel est l'effet des autres volets de la réforme sur votre situation ?

Attendre deux ou trois ans a aussi un effet sur le calcul : plus le vendeur est âgé, plus la valeur de son droit d'habiter est faible et plus le prix occupé est élevé. Mais ces années-là, vous les aurez vécues avec moins de moyens. C'est un arbitrage personnel.

Et pour les retraités qui restent propriétaires ?

Pour ceux qui gardent leur bien, la suppression de la valeur locative modifiera leur déclaration à partir de 2029. Combinée à la baisse des revenus à la retraite, cette réforme peut changer l'équilibre budgétaire d'un ménage, dans un sens ou dans l'autre selon les déductions dont il bénéficiait. La question mérite un calcul précis.

Un contexte démographique qui pèse

D'ici 2040, les personnes de 65 ans et plus devraient être environ 2,38 millions en Suisse, soit environ 650'000 de plus qu'aujourd'hui. Avec une fortune médiane des ménages retraités de CHF 222'700, beaucoup de seniors détiennent l'essentiel de leur patrimoine sous forme de logement. Les solutions qui permettent de mobiliser cette valeur sans déménager vont prendre de l'importance.

En résumé : valeur locative et viager

Les modalités exactes de la réforme, notamment pour les autres volets fiscaux, sont à vérifier avec un fiscaliste.

Retenez surtout que la suppression de la valeur locative profite à l'occupant, qu'il soit resté propriétaire ou qu'il ait vendu en viager en conservant un droit d'habitation ou un usufruit. Elle ne modifie ni la rente, dont l'imposition suit la règle de la part de rendement depuis 2025, ni le principe du calcul du prix occupé. Elle ne justifie donc pas, à elle seule, d'accélérer ou de retarder une vente : vos besoins, votre santé et votre famille restent les critères décisifs.

En pratique

• Gardez en tête la date du 1er janvier 2029, sans en faire le seul critère.
• Faites chiffrer l'effet de la réforme sur votre situation par un fiscaliste.
• Si vous envisagez un viager, comparez les formules : droit d'habitation ou usufruit, avec ou sans rente.
• Lisez aussi notre article sur la fiscalité de la rente viagère depuis 2025.