Fiscalité de la rente viagère depuis 2025 : la fin des 40 %

En brefDepuis le 1er janvier 2025, une rente viagère n'est plus imposée à 40 % : seule sa part de rendement est imposable, soit 7 % pour 2025. Sur une rente de CHF 4'000 par mois, le revenu imposable passe de CHF 19'200 à CHF 3'360 par an. La rente reste non imposable au titre de la fortune.

C'est l'un des changements fiscaux les plus favorables aux vendeurs en viager depuis longtemps, et l'un des moins connus. Beaucoup de pages, y compris de professionnels, indiquent encore qu'une rente viagère est imposée à 40 %. Ce n'est plus vrai depuis le 1er janvier 2025. Voici ce qui a changé, ce que cela représente concrètement, et ce qui reste à vérifier.

L'ancienne règle : 40 % de la rente imposés

Jusqu'à fin 2024, les rentes viagères « privées » étaient imposées de manière forfaitaire : 40 % de leur montant s'ajoutaient au revenu imposable. Ce forfait s'appliquait quel que soit le rendement réellement contenu dans la rente.

La nouvelle règle : seule la part de rendement est imposable

Depuis le 1er janvier 2025, l'art. 22 al. 3 let. c de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (LIFD) prévoit que seule la part de rendement de la rente viagère est imposable. L'Administration fédérale des contributions précise que cette part est déterminée selon une méthode fondée sur le rendement des obligations de la Confédération à dix ans, majoré de 0,5 point. La règle des 40 % est abrogée.

Pour l'année fiscale 2025, le taux applicable est de 7 %, selon les informations présentées par le Service cantonal des contributions du Valais. Le taux 2026 n'était pas encore publié au moment de la rédaction de cet article (novembre 2026).

Ce que cela change concrètement

Le revenu imposable lié à la rente est divisé par plus de cinq. L'impôt effectivement économisé dépend de votre taux marginal, propre à votre canton, votre commune et votre situation ; notre estimateur permet de le calculer si vous connaissez ce taux.

Exemple. Une femme de 78 ans vend en viager avec rente un bien de CHF 1'000'000. Avec un bouquet de 30 % (CHF 198'712), notre simulateur estime la rente à CHF 4'005 par mois, soit environ CHF 48'066 par an. Avec la règle 2025, environ CHF 3'365 sont imposables comme revenu, contre environ CHF 19'226 avec l'ancienne règle.

Et l'acheteur qui paie la rente ?

La symétrie est conservée : le débirentier, c'est-à-dire l'acheteur qui verse la rente, peut déduire la même part de rendement que celle qui est imposée chez le bénéficiaire. Le changement réduit donc aussi la déduction dont il bénéficie. Pour un investisseur, c'est un élément à intégrer dans le calcul du rendement après impôt.

La rente et l'impôt sur la fortune

Une rente viagère non rachetable n'est pas imposable au titre de la fortune, comme l'a jugé le Tribunal fédéral (ATF 136 II 256). Le bouquet reçu à la signature, en revanche, fait partie de votre fortune, comme tout capital.

Les autres impôts liés à un viager

• Valeur locative : tant que vous occupez le bien grâce à votre droit d'habitation ou votre usufruit, la valeur locative est imposée chez vous. Le Conseil fédéral a fixé sa suppression au 1er janvier 2029. Ce que cela change.
• Impôt sur le gain immobilier : il est dû par le vendeur. Son mode de calcul dans le cas particulier d'un viager doit être vérifié au cas par cas avec le notaire ou un fiscaliste.
• Droits de mutation : ils sont généralement à la charge de l'acheteur et varient selon le canton.
• Genève : le titulaire d'un droit d'habitation est traité comme un usufruitier pour l'impôt sur la fortune et l'impôt immobilier complémentaire (ATA A/3095/2017).

Viager sans rente ou avec rente : la fiscalité change-t-elle le choix ?

Avant 2025, l'imposition forfaitaire à 40 % rendait la rente fiscalement peu attrayante. Depuis la réforme, elle est fiscalement beaucoup plus intéressante. Le choix doit désormais reposer d'abord sur vos besoins : un revenu régulier à vie, ou un capital disponible tout de suite, et sur votre appréciation du risque lié à la solvabilité de l'acheteur. Viager sans rente ou viager avec rente : les deux restent pertinents.

Les points à vérifier avec un fiscaliste

• Le taux de part de rendement applicable à l'année concernée (le taux 2026 n'est pas encore publié).
• L'application de la règle dans votre canton pour l'impôt cantonal et communal.
• Le traitement de l'impôt sur le gain immobilier pour votre vente.
• L'effet du capital reçu sur votre impôt sur la fortune et, le cas échéant, sur vos prestations complémentaires.
• La situation en cas de rente réversible au conjoint.

Deux autres exemples

Un homme de 82 ans vend un bien de CHF 900'000 avec un bouquet de 30 % (CHF 205'277). Notre simulateur estime sa rente à CHF 5'828 par mois, soit environ CHF 69'934 par an. Avec la règle 2025, environ CHF 4'895 sont imposables, contre CHF 27'973 avec l'ancienne règle. Pour un couple de 80 et 78 ans et un bien de CHF 1'200'000, la rente sur deux têtes serait d'environ CHF 3'885 par mois, dont environ CHF 3'263 par an imposables.

Pourquoi tant de sites affichent encore 40 %

La réforme est récente, et beaucoup de pages consacrées au viager n'ont pas été mises à jour. Si vous lisez « la rente est imposée à 40 % », vérifiez la date : cette information décrit la situation antérieure à 2025. Chez VenteEnViager, nous datons nos articles et mettons à jour les taux dès leur publication.