Hypothèque refusée à la retraite : que faire ?

En brefQuand la banque refuse de renouveler une hypothèque à la retraite, plusieurs voies existent : renégocier ou consulter une autre banque, une hypothèque inversée (offre rare), ou une vente qui permet de rester chez soi (viager, nue-propriété, vente avec bail). Selon un fonds spécialisé, environ la moitié de ses contacts viennent de problèmes de refinancement.

C'est une situation plus fréquente qu'on ne le croit : à l'échéance d'une hypothèque, la banque constate que les revenus de retraite ne suffisent plus à supporter la charge théorique du crédit, et refuse de le renouveler aux mêmes conditions, ou demande un amortissement important. Le propriétaire, qui a souvent remboursé une bonne partie de son bien, se retrouve sous pression. Voici les options, dans l'ordre où il est raisonnable de les examiner.

Pourquoi cela arrive

À la retraite, les revenus baissent nettement. Selon une étude Wüest Partner relayée par Blick en 2025, le revenu d'un couple passe d'environ CHF 147'000 avant 65 ans à environ CHF 85'000 à la retraite. Or les établissements tiennent compte des revenus pour accorder ou renouveler un crédit. Une hypothèque qui ne posait aucun problème à 60 ans peut devenir « trop lourde » sur le papier à 70 ans, même si elle a toujours été payée sans retard.

Le phénomène est significatif : selon allnews, environ la moitié des contacts d'un fonds suisse spécialisé dans le viager proviennent de problèmes de refinancement hypothécaire.

1. Comprendre précisément la position de la banque

Avant toute décision, demandez par écrit :

• le montant que la banque accepterait de renouveler ;
• l'amortissement exigé et le délai ;
• les critères appliqués (revenus, fortune, valeur du bien) ;
• les garanties supplémentaires qui pourraient changer sa décision.

Un conseiller indépendant peut vous aider à présenter votre dossier.

2. Consulter d'autres établissements

Les critères peuvent varier d'un établissement à l'autre. Comparez avant de vous résoudre à vendre.

3. L'hypothèque inversée

L'hypothèque inversée, ou hypothèque de vieillesse, est un crédit destiné aux propriétaires âgés, garanti par leur bien : elle permet de mobiliser une partie de sa valeur tout en restant propriétaire. Selon moneyland.ch, l'offre est rare en Suisse. La BCV est citée, ainsi que Bank Zimmerberg, la Caisse d'épargne de Dielsdorf, Sparhafen et l'offre Immo-Rente de VZ, qui exige un âge minimum de 65 ans et porte sur 30 à 65 % de la valeur du bien. Conditions, coûts et disponibilité sont à vérifier directement auprès de chaque établissement. Notre présentation neutre.

4. Vendre en restant chez soi

Si les solutions bancaires ne suffisent pas, vendre ne signifie pas forcément partir. Trois formules permettent de rembourser l'hypothèque et de rester :

Le viager sans rente

Le prix occupé est versé à la signature ; il sert d'abord à rembourser la banque. Exemple : une femme de 80 ans, bien de CHF 800'000, hypothèque de CHF 300'000. Notre simulateur estime le prix occupé à CHF 556'348. Après remboursement, il lui resterait environ CHF 256'348, et elle n'aurait plus ni intérêts hypothécaires, ni assurance du bâtiment, ni grosses réparations à payer. Le viager sans rente en détail.

La vente de la nue-propriété avec usufruit

Même principe, mais l'usufruitier continue à payer les intérêts hypothécaires et l'assurance, et peut louer le bien. Utile si un départ est envisagé.

Vendre et rester locataire

Vous vendez au prix du marché, remboursez l'hypothèque et disposez du solde, en payant un loyer. Le capital disponible est plus élevé qu'en viager, mais le loyer pèse sur le budget mensuel, et le bail n'offre pas la sécurité d'un droit inscrit au registre foncier.

Point de vigilance : l'urgence

Une échéance hypothécaire crée une pression de temps. C'est précisément le contexte dans lequel il faut redoubler de prudence : la loi permet d'annuler un contrat dont les prestations sont nettement disproportionnées lorsqu'il a été conclu en exploitant la gêne d'une partie (art. 21 CO). Mieux vaut éviter d'en arriver là :

• demandez à la banque un délai si nécessaire ;
• faites estimer le bien par un expert indépendant ;
• comparez au moins deux solutions ;
• associez vos proches ;
• ne signez pas un acte que vous n'avez pas eu le temps de relire.

Le financement côté acheteur

Bon à savoir : les banques sont souvent réticentes à financer l'achat d'un bien en viager. Les acheteurs disposent donc généralement de fonds propres importants : particuliers aisés, family offices ou fonds spécialisés. Cela peut allonger la recherche d'un acquéreur ; anticipez.

Un exemple avec la vente et le bail

Reprenons la propriétaire de 80 ans, bien de CHF 800'000, hypothèque de CHF 300'000. En vendant au prix du marché et en restant locataire, elle recevrait CHF 800'000 avant frais de vente, soit environ CHF 500'000 après remboursement de l'hypothèque. Avec un loyer de CHF 2'333 par mois (3,5 % de la valeur par an), elle paierait environ CHF 302'716 de loyers sur son espérance de vie de 10,8 ans. Le viager sans rente lui laisserait moins de capital (CHF 256'348 après remboursement), mais aucun loyer à payer. Notre comparateur refait ce calcul avec vos chiffres.

Vous n'êtes pas seul dans ce cas

Selon la même étude Wüest Partner, la fortune médiane des ménages retraités est de CHF 222'700, et quelque 230'000 personnes de 65 ans et plus touchaient des prestations complémentaires en 2024. Beaucoup de propriétaires âgés disposent d'un logement de valeur mais de peu de liquidités : un refus de refinancement les place devant un choix difficile, qui mérite d'être préparé.

Par où commencer

Notre test de situation intègre la question du refinancement. Vous pouvez aussi simuler un viager pour connaître l'ordre de grandeur du capital disponible, puis en parler avec un conseiller, gratuitement.