Investir en viager en Suisse : rendement, risques et méthode

En brefInvestir en viager, c'est acheter un bien à sa valeur occupée et n'en avoir la jouissance qu'au décès du vendeur. Le rendement dépend de la durée d'occupation, inconnue, et le financement bancaire est difficile. Un fonds suisse spécialisé publie un rendement visé de 4,25 à 5 %, sans garantie.

Le viager attire des investisseurs qui cherchent de l'immobilier résidentiel en Suisse romande, sans gestion locative, à un prix inférieur à la valeur de marché. C'est un investissement à part, avec ses propres règles : le prix d'achat est connu, la durée d'attente ne l'est pas. Voici comment il fonctionne, ce qu'il peut rapporter, et les risques à accepter en connaissance de cause.

Ce que vous achetez

En viager occupé, vous achetez la propriété d'un bien grevé d'un droit d'habitation ou d'un usufruit au profit du vendeur. Vous êtes propriétaire dès la signature de l'acte authentique et l'inscription au registre foncier, mais vous n'avez pas la jouissance du bien tant que le vendeur, ou le dernier des deux conjoints, est en vie.

Vous payez :

• soit le prix occupé entier à la signature (viager sans rente) ;
• soit un bouquet, puis une rente mensuelle jusqu'au décès du vendeur (viager avec rente).

Comment le prix est fixé

Le prix occupé correspond à la valeur vénale moins la valeur du droit d'habiter. Dans notre méthode (tables OFS 2024, loyer théorique et taux technique de 3,5 %), un bien de CHF 900'000 occupé par un homme de 82 ans a un prix occupé estimé à CHF 684'255 ; son espérance de vie statistique est d'environ 8,1 ans. D'autres méthodes, notamment non actualisées, conduisent à des prix plus bas. Les méthodes comparées.

Le rendement : de quoi dépend-il ?

Le rendement d'un viager dépend de trois facteurs :

1. le prix payé, bouquet et rentes compris ;
2. la durée effective du droit d'habitation : plus elle est courte par rapport à l'espérance de vie, meilleur est le rendement, et inversement ;
3. l'évolution de la valeur du bien jusqu'à la libération.

Le viager reste peu répandu en Suisse. Un véhicule institutionnel existe toutefois : selon allnews, le fonds Viager Swiss (Gefiswiss), avec Viage SA, a réalisé 26 acquisitions pour environ CHF 45 millions, avec un âge moyen des occupants de 85,4 ans, et vise un rendement de 4,25 à 5 %. Il s'agit d'un objectif publié, pas d'une garantie, et d'un portefeuille diversifié, ce qui n'est pas la situation d'un particulier qui achète un seul bien.

Les risques

Le risque de longévité

C'est le risque central. Si le vendeur vit beaucoup plus longtemps que prévu, la jouissance est retardée et, avec une rente, vous continuez à payer. L'acheteur ne peut pas cesser de payer la rente en invoquant la longévité du vendeur. Un seul bien concentre ce risque ; un portefeuille de plusieurs viagers le mutualise.

L'absence de jouissance

Pas de loyer, pas d'usage personnel pendant toute la durée du droit. Le capital est immobilisé sans revenu courant.

Les charges de propriétaire

Avec un droit d'habitation, vous payez les grosses réparations, les intérêts hypothécaires et l'assurance du bâtiment. L'occupant paie l'entretien courant, le chauffage, les charges et les petites réparations. Avec un usufruit, l'usufruitier prend aussi en charge les intérêts et l'assurance.

Le financement

Les banques sont souvent réticentes à financer un viager. Prévoyez des fonds propres importants.

Les garanties du vendeur

Le vendeur peut exiger une clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente, et, en cas de faillite de l'acheteur, faire valoir une créance égale au capital nécessaire pour constituer une rente équivalente (art. 518 al. 3 CO). Ces protections sont légitimes et font partie de l'équilibre du contrat.

La fiscalité côté acheteur

Depuis 2025, la rente viagère n'est imposée chez le vendeur que sur sa part de rendement (7 % pour 2025), et le débirentier peut déduire la même part. Les droits de mutation sont généralement à la charge de l'acheteur et varient selon les cantons (par exemple 3 % à Genève selon un comparatif publié par Neho en 2024). Consultez nos pages cantonales.

Un investissement qui engage aussi une responsabilité

Acheter en viager, c'est conclure un contrat de longue durée avec une personne âgée. Un prix nettement disproportionné, obtenu en exploitant la gêne ou l'inexpérience du vendeur, peut être annulé (art. 21 CO). Pour l'investisseur, la meilleure protection est un dossier propre : estimation indépendante, calcul transparent, vendeur entouré de ses proches, délai de réflexion respecté. C'est ce que nous mettons en place pour chaque bien.

Illustration : l'effet de la durée d'occupation

Pour comprendre le risque de longévité, prenons un calcul simplifié. Un investisseur achète en viager sans rente, pour CHF 662'375, un bien de CHF 1'000'000 occupé par une femme de 78 ans (espérance de vie d'environ 12,3 ans). En supposant que la valeur du bien reste constante, et sans tenir compte des charges ni des frais, le rendement annuel implicite serait d'environ :

• 8,6 % si le bien est libéré au bout de 5 ans ;
• 3,4 % s'il est libéré au bout de 12,3 ans, soit l'espérance de vie ;
• 2,8 % s'il est libéré au bout de 15 ans.

Ce calcul illustratif montre l'ampleur de la dispersion pour un bien isolé. Il ne constitue pas une prévision de rendement.

Le profil de l'investisseur en viager

• Horizon long et absence de besoin de liquidité sur le capital investi.
• Fonds propres suffisants, compte tenu de la difficulté de financement.
• Acceptation du risque de longévité, idéalement réparti sur plusieurs biens.
• Âge : les professionnels recommandent un acheteur plus jeune d'une vingtaine d'années que le vendeur, en particulier pour un viager avec rente.

Particuliers, family offices et fonds peuvent s'inscrire sur notre espace investisseurs pour recevoir les biens disponibles.