Vendre sa maison et rester chez soi : toutes les options

En brefPour vendre sa maison et y rester, il existe quatre solutions : viager sans rente, viager avec rente, vente de la nue-propriété avec usufruit, et vente avec bail. L'hypothèque inversée, rare en Suisse, permet de rester propriétaire. Le bon choix dépend du besoin (capital ou revenu), de la probabilité d'un départ et de la sécurité recherchée.

Beaucoup de propriétaires retraités veulent deux choses à la fois : rester chez eux et disposer de l'argent immobilisé dans leur logement. Plusieurs solutions le permettent. Elles n'offrent ni le même montant, ni la même sécurité, ni la même souplesse. Voici un panorama complet, avec un même exemple chiffré pour toutes.

L'exemple de référence

Une femme de 78 ans, propriétaire d'un bien estimé à CHF 1'000'000. Son espérance de vie statistique est d'environ 12,3 ans selon les tables OFS 2024. Notre simulateur estime la valeur de son droit d'habiter à CHF 337'625.

1. Le viager sans rente

Elle vend son bien avec un droit d'habitation à vie, et reçoit CHF 662'375 à la signature. Aucun paiement futur, aucune dépendance envers l'acheteur. Elle paie l'entretien courant et les charges ; l'acheteur, les grosses réparations, les intérêts hypothécaires et l'assurance.

Idéal pour : un besoin de capital, la recherche de sécurité. Limite : pas de revenu supplémentaire en cas de grande longévité ; aucun remboursement en cas de départ. En savoir plus.

2. Le viager avec rente

Même prix occupé, mais réparti : par exemple 30 % à la signature (CHF 198'712) et une rente de CHF 4'005 par mois à vie. Depuis 2025, seule une petite part de la rente est imposable.

Idéal pour : compléter un revenu de retraite. Limite : dépend de la solvabilité de l'acheteur ; des garanties solides sont indispensables. En savoir plus.

3. La vente de la nue-propriété avec usufruit

Elle vend la nue-propriété et garde l'usufruit. Elle peut habiter le bien ou le louer. Le prix est calculé selon la même méthode ; l'usufruit valant au moins autant que le droit d'habitation, il est au plus de CHF 662'375. Elle paie en plus les intérêts hypothécaires et l'assurance.

Idéal pour : garder de la souplesse si un départ en EMS est possible. Droit d'habitation ou usufruit ?

4. Vendre et rester locataire

Elle vend au prix du marché, CHF 1'000'000 avant frais de vente (le courtage classique se situe entre 2 et 5 %, souvent 3 % plus TVA en Suisse romande), et signe un bail avec l'acheteur. Si le loyer est de CHF 2'917 par mois (3,5 % de la valeur par an), elle paiera environ CHF 429'506 de loyers sur son espérance de vie, soit un solde d'environ CHF 570'494.

Idéal pour : obtenir le capital le plus élevé à la signature. Limite : un loyer à payer chaque mois, et un bail n'offre pas la même sécurité qu'un droit inscrit au registre foncier. Nous n'avons pas identifié d'acteur suisse dédié à cette formule pour les logements des seniors : nous la présentons comme une option à part entière. En savoir plus.

5. L'hypothèque inversée

Elle reste propriétaire et emprunte sur la valeur de son bien. Selon moneyland.ch, cette offre est rare en Suisse et proposée par quelques établissements, avec des conditions : par exemple un âge minimum de 65 ans et un montant compris entre 30 et 65 % de la valeur du bien pour l'offre Immo-Rente de VZ. En savoir plus.

Le tableau récapitulatif

Les coûts à prévoir

Au-delà du prix, chaque solution entraîne des frais différents :

• Notaire et registre foncier : selon des estimations publiées, environ 0,1 à 0,5 % pour le notaire et 1 à 2 ‰ pour le registre foncier, répartis selon l'acte.
• Droits de mutation : généralement à la charge de l'acheteur, ils varient selon les cantons, par exemple 3 % à Genève ou 1 à 1,5 % en Valais selon un comparatif publié par Neho en 2024.
• Courtage : en vente classique, il se situe entre 2 et 5 %, souvent 3 % plus TVA en Suisse romande. Pour un accompagnement en viager, nos honoraires vous sont présentés par écrit avant tout mandat.
• Impôt sur le gain immobilier : dû par le vendeur dans toutes les formules de vente ; il ne concerne pas l'hypothèque inversée, puisque vous ne vendez pas.

Les questions à vous poser

• Ai-je besoin d'un capital, d'un revenu, ou des deux ?
• Est-il essentiel pour moi de rester jusqu'au bout, ou un départ est-il envisageable ?
• Mes revenus permettent-ils de payer un loyer à long terme ?
• Ai-je une hypothèque à rembourser prochainement ?
• Mes proches ont-ils été associés à la réflexion ?

Il n'y a pas de bonne réponse universelle. Deux voisins de même âge, avec des maisons de même valeur, peuvent légitimement faire des choix opposés : l'un privilégiera la sécurité d'un capital immédiat, l'autre un revenu à vie, un troisième la souplesse de l'usufruit. L'essentiel est de comparer avec des chiffres, de prendre le temps, et de décider en connaissance de cause.

Comment choisir

• Besoin de capital et de sécurité : viager sans rente.
• Besoin de revenu mensuel : viager avec rente, avec garanties solides.
• Départ en EMS possible : nue-propriété avec usufruit, ou vente avec bail.
• Capital maximal : vente avec bail, si vous acceptez un loyer.
• Rester propriétaire : hypothèque inversée, si une banque vous l'accorde.

Faites le calcul avec vos propres chiffres dans notre comparateur, ou laissez-vous guider par notre test en sept questions.