Viager en couple : que se passe-t-il au premier décès ?

En brefQuand un couple vend en viager, tout se joue dans l'acte : sur la tête de qui la rente est-elle constituée, et au profit de qui le droit d'habitation ou l'usufruit est-il inscrit ? Si les deux conjoints sont bénéficiaires, le survivant garde le logement et, si c'est prévu, la rente jusqu'à son propre décès. Si un seul l'est, la rente et le droit peuvent s'éteindre au premier décès. Ce choix se paie : un viager « sur deux têtes » donne un prix ou une rente plus bas, parce que l'acheteur attend plus longtemps.

La plupart des propriétaires qui envisagent un viager sont des couples mariés de plus de 70 ans. Leur question n'est pas seulement « combien ? », mais aussi « et si l'un de nous part en premier ? ». Le droit suisse laisse une grande liberté pour y répondre. C'est une force, à condition de régler la question noir sur blanc dans l'acte notarié.

La vente elle-même : les deux conjoints signent

Si le bien appartient aux deux conjoints, en copropriété ou en propriété commune, les deux sont vendeurs et signent l'acte. Si le bien appartient à un seul d'entre eux mais sert de logement de la famille, la vente exige quand même le consentement exprès de l'autre conjoint (art. 169 du Code civil). En pratique, un viager se prépare donc toujours à deux, même quand un seul nom figure au registre foncier.

Le droit d'habitation : à inscrire au nom des deux

Dans un viager occupé, le vendeur garde le droit de vivre chez lui, sous forme de droit d'habitation ou d'usufruit, inscrit au registre foncier. Ces droits sont personnels : le droit d'habitation est incessible et ne passe pas aux héritiers (art. 776 CC) ; l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier (art. 749 CC).

D'où une règle simple : le droit doit être constitué au profit des deux conjoints, avec la précision qu'il subsiste en entier au profit du survivant. Si un seul conjoint est titulaire, l'autre peut vivre avec lui tant qu'il est en vie, car le titulaire d'un droit d'habitation peut en principe recevoir sa famille (art. 777 CC). Mais au décès du titulaire, le droit s'éteint, et le conjoint survivant n'a plus de titre pour rester dans le logement, qui appartient désormais à l'acheteur.

Le choix entre droit d'habitation et usufruit compte aussi en couple : l'usufruit permet par exemple de louer le bien si le survivant part en EMS. Nous comparons les deux dans notre guide droit d'habitation ou usufruit.

La rente : sur une tête ou sur deux têtes

Le Code des obligations prévoit que la rente viagère peut être constituée « sur la tête » du crédirentier (celui qui la reçoit), du débirentier (celui qui la paie) ou d'un tiers (art. 516 CO). La « tête » est la personne dont la vie fixe la durée de la rente. Trois règles en découlent :

• Sans précision dans le contrat, la rente est réputée constituée sur la tête du crédirentier : elle s'arrête à son décès (art. 516 al. 2 CO).
• Rente sur deux têtes : le contrat peut prévoir qu'elle est due jusqu'au décès du dernier des deux conjoints. Le survivant continue alors de la recevoir.
• Forme écrite obligatoire pour le contrat de rente viagère (art. 517 CO) ; dans un viager immobilier, tout figure de toute façon dans l'acte authentique.

Le contrat peut aussi prévoir une rente réduite pour le survivant, par exemple une partie seulement de la rente après le premier décès. Rien de cela ne se présume : il faut l'écrire. Si la rente n'est constituée que sur la tête du mari, par exemple, et que celui-ci décède le premier, son épouse garde le droit d'habiter s'il est inscrit à son nom, mais plus la rente.

Ce que coûte la protection du survivant

Un viager en couple dure en moyenne plus longtemps qu'un viager sur une seule tête : l'acheteur attend le décès du dernier des deux. Le droit d'habiter a donc plus de valeur, et le prix payé est plus bas. Notre simulateur l'applique avec les tables de mortalité de l'Office fédéral de la statistique et la méthode publiée sur notre page méthode de calcul.

L'écart est important : la rente du couple est d'environ 40 % plus basse que celle de l'homme seul. En contrepartie, le survivant est protégé, et le total versé dépend de la durée de vie réelle des deux. Une rente sur la seule tête du mari serait plus élevée, mais laisserait l'épouse sans rente après son décès : c'est un risque à mesurer, d'autant que l'espérance de vie des femmes est plus longue. Les montants sont indicatifs ; l'acte final repose sur l'estimation d'un expert indépendant.

Au premier décès, concrètement

Si l'acte prévoit un droit d'habitation et une rente au profit des deux conjoints, le premier décès change peu de choses pour le logement :

• Le survivant reste chez lui, aux mêmes conditions (entretien courant et charges selon l'acte).
• La rente continue, au montant convenu ; l'acheteur est informé du décès.
• Le registre foncier est mis à jour à la demande du survivant ou du notaire ; le droit du défunt est radié, celui du survivant demeure.
• Le bien ne fait pas partie de la succession du défunt : il appartient déjà à l'acheteur. La succession comprend en revanche ce qui reste du bouquet ou des rentes déjà reçues.

Côté impôts, depuis le 1er janvier 2025, seule la part de rendement de la rente viagère est imposable comme revenu (art. 22 al. 3 LIFD) ; après le premier décès, c'est le survivant qui la déclare. Vous pouvez estimer l'impôt avec notre outil impôt sur la rente.

Et si le couple n'est pas marié, ou s'il y a des enfants d'une autre union ?

Pour des concubins, la loi ne prévoit ni consentement au sens de l'art. 169 CC ni droits successoraux entre eux : la protection du survivant repose entièrement sur l'acte de vente (droit d'habitation et rente au nom des deux). Dans une famille recomposée, le viager sur deux têtes réduit ce que les enfants du premier conjoint décédé recevront de sa part : le capital diminue pendant que le survivant profite du logement. Ce point mérite d'être expliqué à tous, et parfois complété par des dispositions pour cause de mort. Voir notre guide viager et héritiers.

Les clauses à vérifier dans l'acte

• Le droit d'habitation ou l'usufruit est constitué au profit des deux conjoints, et subsiste en entier pour le survivant.
• La rente est constituée sur les deux têtes, avec son montant après le premier décès (entier ou réduit).
• Les garanties du vendeur (hypothèque, clause résolutoire) profitent aussi au survivant : voir les garanties qui vous protègent.
• Ce qui se passe si le survivant part en EMS : voir viager et EMS.
• L'indexation éventuelle de la rente, et la répartition des charges et des travaux.

Questions fréquentes

En résumé

Un viager en couple protège le survivant seulement si l'acte le dit : droit d'habitation ou usufruit au nom des deux, rente sur les deux têtes. Cette protection réduit le prix ou la rente, et il faut le savoir avant de choisir. Faites la simulation pour votre couple, puis parlez-en avec un conseiller et votre notaire.