Viager et héritiers : ce que vos enfants doivent savoir

En brefUn viager à juste prix ne déshérite pas les enfants : le bien est remplacé par un capital ou une rente. Depuis 2023, la réserve des descendants est de la moitié de leur part légale. Le risque réel est une vente trop basse, que l'on évite par une estimation indépendante, un délai de réflexion et la présence de la famille.

Quand un parent évoque le viager, la réaction des enfants est souvent la même : « Et nous ? » La question est normale. Elle mérite une réponse précise, parce qu'un viager bien fait ne fait pas disparaître le patrimoine familial, alors qu'un viager mal fait peut effectivement le réduire. Voici ce que le droit prévoit et comment la famille peut jouer un rôle utile.

Le viager remplace le bien, il ne le fait pas disparaître

Dans un viager, le propriétaire vend son bien à sa valeur occupée : la valeur de marché moins la valeur de son droit d'y habiter à vie. Il reçoit en échange un capital, une rente, ou les deux. Ce qui n'est pas dépensé de son vivant reste dans son patrimoine et sera transmis.

Ce qui change, c'est la nature du patrimoine transmis : de l'argent plutôt qu'une maison. Et une rente viagère s'éteint au décès (art. 516 CO) : les montants versés ont été consommés ou épargnés, mais la rente ne se transmet pas.

Exemple. Un couple de 80 et 78 ans vend un bien de CHF 1'200'000. Notre simulateur estime le droit d'habiter à CHF 464'110 et le prix occupé à CHF 735'890. Si ce capital est versé à la signature et en partie épargné, il fera partie de la succession. Les parents, eux, ont vécu chez eux sans loyer, ce qui correspond à la valeur du droit d'habiter.

Ce que dit le droit des successions depuis 2023

Le droit des successions révisé, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, a modifié les réserves héréditaires :

• la réserve des descendants est désormais de la moitié de leur part légale ;
• la réserve des parents du défunt a été supprimée.

Le propriétaire dispose donc d'une quotité disponible plus large. Une vente à juste prix, avec une contrepartie équivalente, n'appauvrit pas le patrimoine du vendeur : c'est la justesse du prix qui protège les héritiers.

Le vrai risque : un prix trop bas

Le risque pour les héritiers, comme pour le vendeur lui-même, est que le bien soit vendu nettement en dessous de sa valeur occupée. Le Code des obligations protège contre ces situations : un contrat peut être annulé en cas de disproportion évidente entre les prestations, si elle résulte de l'exploitation de la gêne, de la légèreté ou de l'inexpérience d'une partie (lésion, art. 21 CO). La partie lésée doit agir dans un délai d'un an.

Cette protection existe, mais elle suppose une procédure. Il vaut bien mieux prévenir :

• une estimation par un expert immobilier indépendant de l'acheteur ;
• un calcul du prix occupé expliqué ligne par ligne ;
• la comparaison avec d'autres solutions ;
• un délai de réflexion entre le projet d'acte et la signature ;
• la présence d'un proche de confiance aux rendez-vous.

Les enfants doivent-ils donner leur accord ?

Non. Un propriétaire capable de discernement décide seul de vendre son bien. Associer ses enfants est toutefois recommandé : cela évite les malentendus, permet de poser toutes les questions, et réduit le risque de contestation après le décès.

Et si un enfant veut racheter le bien ?

C'est possible et parfois judicieux. Un enfant peut acheter le bien occupé, ou la nue-propriété, selon la même méthode de calcul. Il faut alors veiller à l'égalité entre frères et sœurs et faire valider le prix, idéalement sur la base d'une estimation indépendante. Le notaire est le bon interlocuteur pour sécuriser cette opération.

Le viager peut aussi aider les enfants

Un viager sans rente libère un capital qui peut servir, du vivant des parents, à aider un enfant ou un petit-enfant : apport pour un logement, études, démarrage d'une activité. Ces aides relèvent du droit des successions (avances d'hoirie, donations) : elles se documentent et se discutent en famille, idéalement avec un notaire.

Pourquoi tant de parents y pensent

Selon une étude Wüest Partner relayée par Blick en 2025, près de 60 % des 65-74 ans sont propriétaires, mais le revenu d'un couple passe d'environ CHF 147'000 avant 65 ans à environ CHF 85'000 à la retraite. La fortune médiane des ménages retraités est de CHF 222'700, et quelque 230'000 personnes de 65 ans et plus touchaient des prestations complémentaires en 2024. Pour beaucoup, la maison est le principal actif, et le viager est un moyen de vivre mieux sans la quitter.

Le contrat d'entretien viager : une formule familiale

Il existe une forme particulière, parfois utilisée au sein d'une famille : le contrat d'entretien viager (art. 521 ss CO). Une personne transfère un bien à une autre, qui s'engage en contrepartie à l'entretenir et à la soigner jusqu'à la fin de sa vie. Ce contrat revêt la forme du pacte successoral, ce qui souligne son lien avec la succession, et les prestations de soins peuvent être converties en rente (art. 528 CO). Il exige une grande confiance entre les parties et un conseil notarial attentif, notamment pour l'équilibre entre frères et sœurs.

Comment en parler en famille

• Partir des besoins du parent, pas de l'héritage.
• Comparer les options avec des chiffres : notre comparateur aide à poser la discussion.
• Se répartir les rôles : un enfant relit l'acte, un autre accompagne aux rendez-vous.
• Prendre le temps : rien ne se signe au premier rendez-vous.

Pour aller plus loin, consultez notre page dédiée aux proches.