Viager et EMS : que se passe-t-il en cas de départ ?

En brefEn cas de départ en EMS après un viager, la rente éventuelle continue d'être versée, mais aucun remboursement n'est dû pour les années d'occupation non utilisées. Un droit d'habitation ne permet pas de louer le bien ; un usufruit, si. Si un départ est envisageable, cela doit être discuté avant de signer.

« Et si je dois partir en EMS ? » C'est l'une des questions les plus fréquentes, souvent posée par les enfants. Elle est légitime : on vend en viager pour rester chez soi, mais la santé ne se planifie pas. La réponse dépend de deux choix faits au moment de la vente : avec ou sans rente, et droit d'habitation ou usufruit.

Ce qui se passe avec la rente

Si vous avez vendu en viager avec rente, la rente continue d'être versée en EMS. Elle est due jusqu'à votre décès (art. 516 CO), quel que soit votre lieu de vie. Elle peut d'ailleurs aider à financer le séjour.

Si vous avez vendu sans rente, vous avez reçu tout le prix à la signature. Ce capital, ou ce qu'il en reste, est à votre disposition.

Ce qui se passe avec le logement

Avec un droit d'habitation

Le droit d'habitation vous permet d'habiter le logement, avec votre famille et les gens de votre maison. Il est incessible : vous ne pouvez pas louer le bien. Si vous le quittez définitivement, vous n'en retirez plus d'avantage. Surtout, aucun remboursement n'est dû par l'acheteur pour les années que vous n'aurez pas passées dans le logement, comme le rappelle un notaire cité par immobilier.ch.

Avec un usufruit

L'usufruit vous permet de louer le logement et d'en toucher les loyers. En cas de départ en EMS, vous pouvez donc continuer à tirer un revenu du bien. En contrepartie, l'usufruitier paie davantage de charges (notamment intérêts hypothécaires et assurance du bâtiment), et le prix de vente de la nue-propriété est au plus égal à celui d'un viager avec droit d'habitation.

Exemple chiffré

Une femme de 85 ans vend un bien estimé à CHF 750'000. Notre simulateur estime son droit d'habitation à CHF 167'769 et le prix occupé à CHF 582'231. Son espérance de vie statistique est d'environ 7,5 ans. Si elle part en EMS au bout de deux ans, elle ne récupère rien sur la valeur de son droit. Avec une rente (bouquet de 30 % : CHF 174'669, rente de CHF 5'314 par mois), la rente continue d'être versée. Avec un usufruit, elle pourrait louer le logement.

Comment se préparer avant de signer

• En parler franchement, avec vos proches et votre médecin si nécessaire : un départ est-il probable, possible ou improbable ?
• Comparer droit d'habitation et usufruit : la différence de prix est-elle justifiée par la souplesse ?
• Envisager une rente si vous voulez un revenu qui continue quoi qu'il arrive.
• Préciser l'acte : étendue du droit, conditions d'une éventuelle renonciation, sort du logement en cas de départ.
• Inclure le conjoint : si l'un part en EMS, l'autre doit pouvoir rester. Le droit d'habitation inclut la famille, et le calcul en couple porte sur le dernier survivant.

Quelle formule si un départ est probable ?

Si un départ en EMS est probable dans les prochaines années, plusieurs options méritent d'être comparées :

• la nue-propriété avec usufruit, qui permet de louer le bien après le départ ;
• le viager avec rente, dont la rente continue d'être versée ;
• la vente avec bail (vendre et rester locataire) : vous touchez le prix du marché, et un bail peut être résilié selon ses conditions si vous partez ;
• parfois, une vente classique, si rester chez soi n'est plus l'objectif principal.

Le viager sans rente avec droit d'habitation est la formule la moins adaptée à un départ prévisible, puisque le droit d'habiter non utilisé est perdu sans compensation.

Et le conjoint qui reste ?

Dans un couple, le droit d'habitation ou l'usufruit est normalement constitué jusqu'au décès du second conjoint, et le prix est calculé sur la durée de vie du dernier survivant. Si l'un des deux part en EMS, l'autre continue à vivre dans le logement. Vérifiez que l'acte le prévoit clairement, de même que la réversibilité de la rente.

Repères : l'espérance de vie selon l'âge

Pour évaluer l'enjeu d'un départ anticipé, il est utile de connaître la durée de vie moyenne restante à chaque âge. C'est elle qui détermine, avec le loyer théorique, la valeur du droit d'habiter que vous conservez.

Ces moyennes masquent de grandes différences individuelles. Elles montrent toutefois que, passé 80 ans, la durée moyenne restante devient relativement courte : un départ en EMS après quelques années représente alors une part importante de la durée prévue du droit d'habiter.

Les questions à poser au notaire

• Le droit d'habitation porte-t-il sur tout le logement, et inclut-il le conjoint jusqu'à son propre décès ?
• Que prévoit l'acte si je quitte définitivement le logement ?
• Avec un usufruit, quelles règles s'appliquent si je loue le bien ?
• La rente est-elle versée sur une ou deux têtes ?

Ces questions ne sont pas un signe de méfiance : elles font partie d'une préparation sérieuse. Un acte qui règle clairement le cas d'un départ protège à la fois le vendeur, son conjoint et l'acheteur, et évite des discussions difficiles au moment où la santé se dégrade.

Le rôle des proches

Les enfants sont souvent ceux qui posent la question de l'EMS. Leur présence aux rendez-vous aide à anticiper. Notre page pour les proches donne des repères pour en parler. Vous pouvez aussi faire notre test de situation, qui tient compte de la probabilité d'un départ.