Simulateur viager : combien pourriez-vous recevoir ?
Prix de vente occupé = valeur du bien − valeur de votre droit d'habiter. Ce droit vaut un loyer théorique de 3,5 % de la valeur, multiplié par un coefficient qui dépend de votre âge et de votre espérance de vie. Exemple : pour une femme de 78 ans et un bien de CHF 1'000'000, le droit d'habiter est estimé à CHF 337'625.
Votre estimation
Estimation indicative : tables de mortalité suisses 2024 (OFS), loyer théorique et taux technique de 3,5 % comme dans la pratique vaudoise. Rente non indexée. Le montant réel est fixé par un expert immobilier indépendant et validé chez le notaire.
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Chaque chiffre est expliqué. Vous pouvez refaire le calcul avec votre conseiller ou votre notaire.
Espérance de vie retenue : — · coefficient : —.
Répartition de la valeur du bien
Ce que vous « cédez » à l'acheteur, ce n'est pas la valeur de votre droit d'habiter : vous la gardez, puisque vous continuez à vivre chez vous sans payer de loyer. Le graphique montre comment la valeur totale du bien se partage.
Les hypothèses du simulateur
- Tables de mortalité : tables complètes de la Suisse 2024 de l'Office fédéral de la statistique, par âge et par sexe. À titre de repère, l'espérance de vie y est de 10,8 ans pour une femme de 80 ans et de 9,4 ans pour un homme du même âge.
- Loyer théorique : 3,5 % de la valeur vénale du bien par an, comme dans la pratique vaudoise de capitalisation de l'usufruit.
- Taux technique : 3,5 %. Les loyers futurs sont actualisés à ce taux.
- Couple : le droit d'habiter dure jusqu'au décès du dernier des deux conjoints.
- Rente : versée chaque mois, à vie, non indexée. Elle est calculée en divisant le solde du prix par le même coefficient.
D'autres méthodes existent
Toutes les méthodes ne donnent pas le même chiffre. Avec les tables de capitalisation utilisées dans la pratique vaudoise (Stauffer/Schaetzle/Weber, 8e édition 2025, taux de 3,5 %), une femme de 78 ans a un coefficient de 10,74 : pour un bien de CHF 1'000'000, l'usufruit est capitalisé à CHF 375'900. Notre simulateur, fondé sur les tables OFS 2024, donne CHF 337'625. D'autres acteurs multiplient simplement l'espérance de vie par le loyer théorique, sans actualisation, ce qui donne une valeur plus élevée. C'est pourquoi le chiffre final est toujours fixé avec un expert indépendant. Tout savoir sur notre méthode.
Questions fréquentes sur le simulateur
Pourquoi le prix est-il inférieur à la valeur de mon bien ?
Parce que l'acheteur n'en a pas la jouissance tant que vous y habitez. On retire donc de la valeur du bien la valeur de votre droit d'y habiter à vie, calculée à partir d'un loyer théorique et de votre espérance de vie.
Le résultat est-il garanti ?
Non. C'est une estimation indicative. Le montant réel dépend de l'estimation du bien par un expert immobilier indépendant, de la négociation avec l'acheteur et de l'acte signé chez le notaire.
Pourquoi un couple obtient-il un prix plus bas ?
Le droit d'habiter dure jusqu'au décès du second conjoint. Sa durée probable est plus longue, donc sa valeur est plus élevée et le prix occupé plus bas.
La rente est-elle indexée ?
Dans ce simulateur, non : la rente est constante. Une indexation peut être prévue dans l'acte ; elle réduit alors le montant de départ.