Viager avec rente : un capital, puis un revenu chaque mois, à vie
Une partie du prix occupé, le « bouquet », est versée à la signature ; le reste vous est payé sous forme de rente mensuelle jusqu'à votre décès. Exemple : femme de 78 ans, bien de CHF 1'000'000, bouquet de 30 % → CHF 198'712 à la signature puis CHF 4'005 par mois. Depuis 2025, seule une petite part de la rente est imposable.
Comment fonctionne le viager avec rente
Comme dans tout viager, vous vendez votre bien en gardant un droit d'habitation (ou un usufruit) à vie, inscrit au registre foncier. La différence porte sur le paiement du prix occupé :
- un bouquet, versé à la signature, dont vous choisissez la part (de 10 à 60 % dans notre simulateur) ;
- une rente viagère, versée chaque mois jusqu'à votre décès (art. 516 ss CO). Pour un couple, elle peut être prévue jusqu'au décès du second.
La promesse de rente n'est valable que par écrit (art. 517 CO). L'acheteur ne peut pas cesser de payer parce que vous vivez plus longtemps que prévu.
Comment la rente est calculée
Le prix occupé est calculé comme pour un viager sans rente. Le solde après le bouquet est ensuite divisé par le même coefficient de capitalisation, puis par douze. La rente obtenue est constante ; une indexation peut être prévue, elle réduit alors le montant de départ.
| Situation | Valeur | Droit d'habiter | Bouquet | Rente mensuelle |
|---|---|---|---|---|
| Femme, 78 ans | CHF 1'000'000 | CHF 337'625 | CHF 198'712 | CHF 4'005 |
| Femme, 80 ans | CHF 800'000 | CHF 243'652 | CHF 166'904 | CHF 3'730 |
| Homme, 82 ans | CHF 900'000 | CHF 215'745 | CHF 205'277 | CHF 5'828 |
| Couple, 80 et 78 ans | CHF 1'200'000 | CHF 464'110 | CHF 220'767 | CHF 3'885 |
La fiscalité, nettement allégée depuis 2025
Depuis le 1er janvier 2025, la rente viagère n'est imposée comme revenu que sur sa part de rendement (art. 22 al. 3 let. c LIFD), fixée à 7 % pour 2025. L'ancienne règle des 40 % est abrogée. Pour une rente de CHF 4'005 par mois, environ CHF 3'365 par an sont imposables, contre environ CHF 19'226 avec l'ancienne règle. La rente non rachetable n'est pas imposable au titre de la fortune. Estimer l'impôt sur votre rente.
Pour qui ?
- Vous souhaitez compléter durablement vos revenus de retraite.
- Vous voulez être protégé contre le risque de vivre longtemps : la rente est due à vie.
- Un départ en EMS est possible : la rente continue d'être versée.
- Vous avez besoin d'un capital, mais pas de la totalité du prix tout de suite.
Les avantages
- Revenu à vie, quelle que soit votre longévité.
- Fiscalité favorable depuis 2025.
- La rente continue en EMS.
- Souplesse : vous choisissez la part en capital et la part en rente.
Les limites
- Dépendance envers l'acheteur : la rente dépend de sa solvabilité pendant des années.
- Garanties indispensables : sans clause résolutoire expresse, vous ne pouvez pas reprendre le bien en cas de non-paiement (art. 214 al. 3 CO).
- Rente non transmise : elle s'éteint au décès.
- Rente constante : sans indexation, son pouvoir d'achat diminue avec l'inflation.
Les garanties que nous faisons figurer
Avec le notaire, nous veillons à ce que l'acte prévoie une clause résolutoire expresse en cas de non-paiement, et nous examinons les sûretés possibles, dont l'hypothèque légale du vendeur pour le prix impayé (CC 837, inscription dans les trois mois), dont la portée pour une rente doit être validée par le notaire. En cas de faillite de l'acheteur, vous pouvez faire valoir une créance égale au capital nécessaire pour constituer une rente équivalente (art. 518 al. 3 CO). Une autre option consiste à faire financer la rente par une prime unique versée à une compagnie d'assurance. Les garanties du vendeur en détail.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus ?
Si l'acte prévoit une clause résolutoire expresse, vous pouvez résoudre la vente. Sans cette clause, vous n'avez qu'une créance d'argent. Nous demandons systématiquement au notaire de la prévoir.
La rente est-elle indexée ?
Pas automatiquement. Une indexation peut être prévue dans l'acte ; la rente de départ est alors plus basse.
Combien choisir en bouquet ?
Cela dépend de vos besoins de capital et de la sécurité recherchée. Plus le bouquet est élevé, moins vous dépendez de l'acheteur.
La rente continue-t-elle pour mon conjoint ?
Si l'acte la prévoit sur deux têtes, oui. Le calcul se fait alors au dernier survivant, ce qui réduit le montant.
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