Droit d'habitation ou usufruit : que choisir ?

En brefLe droit d'habitation permet d'habiter le logement avec sa famille, mais pas de le louer ; l'usufruit permet aussi de le louer et d'en toucher les loyers. L'usufruit coûte un peu plus en charges et vaut au moins autant que le droit d'habitation, donc le prix de vente est au plus égal. Il est plus souple si un départ en EMS est possible.

Vendre son bien en restant chez soi suppose de conserver un droit sur ce bien. Deux droits existent en Suisse : le droit d'habitation et l'usufruit. Ils se ressemblent, mais leurs conséquences sont très différentes si votre situation change. Ce choix mérite d'être fait en connaissance de cause, avant la signature.

Deux droits réels, inscrits au registre foncier

Le droit d'habitation (art. 776 à 778 du Code civil) et l'usufruit (art. 745 ss CC) sont des servitudes personnelles. Ils sont constitués par acte authentique et inscrits au registre foncier.

Le droit d'habitation : habiter, pas louer

Le droit d'habitation permet de demeurer dans le bâtiment ou une partie de celui-ci. Il est établi selon les besoins personnels de son titulaire et inclut sa famille et les gens de sa maison (art. 777 CC) : un conjoint, un enfant qui revient vivre chez vous, une aide à domicile logée sur place.

Il est incessible : il ne peut pas être transmis, et le logement ne peut pas être loué. Si le titulaire quitte définitivement les lieux, il n'en tire plus aucun avantage.

L'usufruit : habiter ou louer

L'usufruit confère la pleine jouissance du bien. L'usufruitier peut y habiter, mais il peut aussi le louer et en percevoir les loyers. C'est la différence décisive : en cas de départ en EMS, de déménagement chez un proche ou d'hospitalisation de longue durée, l'usufruitier peut continuer à tirer un revenu du bien.

Qui paie quoi ?

L'usufruit coûte donc un peu plus au quotidien : intérêts hypothécaires éventuels et assurance s'ajoutent. En contrepartie, il offre plus de souplesse.

L'effet sur le prix de vente

Dans les deux cas, le prix se calcule de la même manière : valeur du bien moins valeur du droit conservé. Comme l'usufruit est un droit plus étendu, sa valeur est au moins égale à celle du droit d'habitation. Le prix de la nue-propriété est donc au plus égal au prix occupé calculé pour un droit d'habitation.

Exemple. Femme de 78 ans, bien de CHF 1'000'000. Avec un droit d'habitation, notre simulateur estime ce droit à CHF 337'625 et le prix occupé à CHF 662'375. Avec un usufruit, le prix de la nue-propriété sera au plus de CHF 662'375, selon la valeur retenue pour l'usufruit et la négociation.

Et la fiscalité ?

Dans les deux cas, la valeur locative est imposée chez le titulaire du droit ou l'usufruitier, tant qu'il occupe le bien, jusqu'à la suppression de la valeur locative fixée au 1er janvier 2029. À Genève, la jurisprudence administrative (ATA A/3095/2017) traite le titulaire d'un droit d'habitation comme un usufruitier pour l'impôt sur la fortune et l'impôt immobilier complémentaire. Pour les autres cantons, renseignez-vous auprès de l'administration fiscale.

Comment choisir ?

Le droit d'habitation convient si…

• vous êtes très attaché à votre logement et un départ vous semble peu probable ;
• vous voulez réduire vos charges au maximum ;
• vous souhaitez le prix de vente le plus élevé possible.

L'usufruit convient si…

• un départ en EMS ou chez un proche est envisageable ;
• le bien pourrait être loué à un bon prix ;
• vous voulez garder la maîtrise de l'usage du bien, quoi qu'il arrive.

Un exemple pour un couple

Un homme de 80 ans et sa conjointe de 78 ans vendent un bien de CHF 1'200'000. Le droit conservé dure jusqu'au décès du second. Notre simulateur estime le droit d'habitation à CHF 464'110, et le prix occupé à CHF 735'890. Avec un usufruit, le prix de la nue-propriété serait au plus de ce montant. Si l'un des deux doit partir en EMS, l'autre reste dans le logement dans les deux cas. Si les deux partent, seul l'usufruit permet de louer le bien et d'en tirer un revenu.

Droit d'habitation, usufruit et rente : des choix indépendants

Le choix entre droit d'habitation et usufruit ne dicte pas le mode de paiement. Dans les deux cas, le prix peut être versé entièrement à la signature, ou en partie sous forme de rente viagère. Une rente continue d'être versée en EMS, quel que soit le droit conservé. Il est donc possible de combiner, par exemple, un droit d'habitation et une rente pour disposer d'un revenu en cas de départ, ou un usufruit payé comptant pour garder la possibilité de louer.

La pratique vaudoise de capitalisation porte d'ailleurs sur l'usufruit : le modèle de l'administration vaudoise retient un rendement de 3,5 % de la valeur vénale et un coefficient tiré des tables de capitalisation. C'est la même logique que celle de notre simulateur pour le droit d'habitation.

Les points à préciser dans l'acte

• L'étendue du droit : tout le bien, ou seulement une partie (un appartement, un étage) ?
• La durée : jusqu'au décès du dernier des deux conjoints ?
• La répartition des charges, notamment des travaux importants.
• Ce qui se passe en cas de départ définitif : renonciation possible, et à quelles conditions ?
• Pour un usufruit : les règles de mise en location.

Ces questions se règlent avec le notaire, avant la signature. Pour comparer les montants, utilisez notre comparateur de solutions, et lisez notre article Viager et EMS.