Les garanties du vendeur en viager : clause résolutoire, hypothèque légale et plus

En brefLe vendeur en viager se protège d'abord par le choix de la formule : sans rente, tout est payé à la signature. Avec une rente, l'acte doit prévoir une clause résolutoire expresse (art. 214 al. 3 CO) ; l'hypothèque légale du vendeur (CC 837) et son application à une rente sont à valider avec le notaire. La lésion (art. 21 CO) protège contre un prix nettement disproportionné.

Vendre son logement contre une promesse de paiements futurs suppose une confiance solide. En viager, cette confiance ne doit pas reposer sur la bonne volonté de l'acheteur, mais sur l'acte signé chez le notaire. Voici les garanties dont dispose le vendeur en droit suisse, et celles qu'il faut penser à prévoir expressément.

Garantie n° 1 : choisir une formule sans risque de paiement

La protection la plus simple est de ne pas avoir de paiement futur à attendre. Dans un viager sans rente, tout le prix est versé à la signature. Le vendeur ne dépend plus de la solvabilité de l'acheteur. C'est le principal atout de cette formule.

Si vous souhaitez une rente, d'autres garanties deviennent indispensables.

Garantie n° 2 : l'acte authentique et le registre foncier

La vente immobilière exige un acte authentique (art. 216 CO) et une inscription au registre foncier. Le droit d'habitation ou l'usufruit du vendeur est lui aussi constitué par acte authentique et inscrit au registre foncier. Votre droit de rester chez vous est ainsi publié et documenté ; il ne repose pas sur une simple promesse.

Garantie n° 3 : la clause résolutoire expresse

C'est le point le plus important, et le plus méconnu. L'art. 214 al. 3 CO prévoit que si l'acheteur a été mis en possession de la chose avant d'en avoir payé le prix, le vendeur ne peut résoudre le contrat pour cause de demeure de l'acheteur que s'il s'en est expressément réservé le droit.

En viager, l'acheteur devient propriétaire avant d'avoir payé toutes les rentes. Sans clause résolutoire écrite, le vendeur ne pourrait donc pas « reprendre » son bien en cas de non-paiement de la rente : il ne disposerait que d'une créance d'argent. La clause doit être rédigée avec le notaire : conditions de mise en demeure, délai, sort des sommes déjà versées.

Garantie n° 4 : l'hypothèque légale du vendeur

Le Code civil accorde au vendeur d'un immeuble une hypothèque légale pour la garantie du prix impayé (art. 837 al. 1 ch. 1 CC). Elle doit être inscrite au registre foncier dans les trois mois qui suivent le transfert de propriété (art. 838 CC).

Point à valider avec le notaire : la mesure dans laquelle cette hypothèque légale couvre les rentes viagères futures, et non seulement une partie du prix déterminée, doit être examinée au cas par cas. Ne tenez pas cette protection pour acquise sans l'avis du notaire.

Garantie n° 5 : la protection en cas de faillite de l'acheteur

La promesse de rente viagère n'est valable que si elle est faite par écrit (art. 517 CO). En cas de faillite du débirentier, le crédirentier peut faire valoir une créance égale au capital nécessaire pour constituer une rente équivalente (art. 518 al. 3 CO).

Garantie n° 6 : une rente due jusqu'au bout

La rente est constituée sur la tête du crédirentier et s'éteint à son décès (art. 516 CO). L'acheteur ne peut pas cesser de payer parce que le vendeur vit plus longtemps que prévu. Un modèle alternatif consiste à faire financer la rente par une prime unique versée à une compagnie d'assurance : le vendeur ne dépend alors plus de l'acheteur pour la rente, mais de l'assureur.

Garantie n° 7 : la protection contre un prix trop bas

L'art. 21 CO permet d'annuler un contrat en cas de disproportion évidente entre les prestations, si elle a été obtenue en exploitant la gêne, la légèreté ou l'inexpérience d'une partie. Le délai pour agir est d'un an. C'est une protection de dernier recours. En pratique, la prévention est plus efficace :

• estimation du bien par un expert immobilier indépendant ;
• calcul du prix occupé expliqué, avec ses hypothèses ;
• délai de réflexion entre le projet d'acte et la signature ;
• présence d'un proche de confiance ;
• comparaison avec d'autres solutions.

Les clauses à vérifier dans l'acte

Exemple. Pour une femme de 78 ans et un bien de CHF 1'000'000, notre simulateur estime un bouquet de CHF 198'712 et une rente de CHF 4'005 par mois (bouquet de 30 %). Sur son espérance de vie d'environ 12,3 ans, la part du prix payée sous forme de rente représente environ CHF 463'662 en valeur actuelle. C'est cette somme que les garanties doivent protéger.

Pour estimer vos montants, utilisez notre simulateur. Pour comprendre l'ensemble du dispositif, lisez notre guide complet du viager en Suisse.

En résumé

Pour le vendeur, la hiérarchie des protections est simple. La plus forte est de ne pas dépendre de paiements futurs : c'est le viager sans rente. Si une rente est prévue, la clause résolutoire expresse est indispensable, l'hypothèque légale et les autres sûretés se discutent avec le notaire, et le financement de la rente par une assurance peut être envisagé. Dans tous les cas, un prix juste, fondé sur une estimation indépendante et accepté après un délai de réflexion, est la meilleure garantie de solidité du contrat.