Viager et prestations complémentaires : ce qu'il faut vérifier avant de vendre

En brefVotre logement n'est pas compté dans le seuil de fortune des prestations complémentaires (PC). Le capital reçu d'un viager, lui, l'est. Le prix doit être juste : si ce que vous recevez vaut moins de 90 % de ce que vous cédez, la différence peut être traitée comme un « dessaisissement ». Renoncer plus tard à votre droit d'habitation sans contrepartie peut l'être aussi. Demandez l'avis écrit de votre office cantonal des PC avant de signer.

Les prestations complémentaires à l'AVS aident les retraités dont la rente et les revenus ne couvrent pas les besoins vitaux. Beaucoup de propriétaires âgés y ont droit, ou y auront droit un jour, par exemple en cas d'entrée en EMS. Vendre son logement en viager change la composition de votre patrimoine : une maison devient un capital, parfois une rente. Ce changement a des effets sur les PC qu'il faut connaître avant de décider.

Cet article résume les règles fédérales publiées par l'Office fédéral des assurances sociales (OFAS) et le Centre d'information AVS/AI. Les cantons appliquent ces règles et peuvent avoir des pratiques propres : seul votre office cantonal peut vous dire ce qui vaut pour vous.

Règle 1 : votre logement n'entre pas dans le seuil de fortune

Depuis la réforme des PC, une personne seule qui a une fortune supérieure à CHF 100'000 (CHF 200'000 pour un couple) n'a pas droit aux PC. Mais la valeur d'un immeuble servant d'habitation à son propriétaire n'est pas prise en compte dans ce seuil.

Conséquence pour un viager : tant que vous êtes propriétaire de votre maison, elle n'est pas comptée dans le seuil. Après la vente, le capital reçu (le prix occupé, ou le bouquet) fait partie de votre fortune. Un viager sans rente peut donc vous faire dépasser le seuil, et vous faire perdre le droit aux PC, au moins tant que ce capital n'a pas diminué.

Règle 2 : la part de la fortune comptée chaque année

Dans le calcul des PC, une partie de la fortune est ajoutée à vos revenus : pour les bénéficiaires d'une rente de vieillesse, un dixième de la fortune qui dépasse CHF 30'000 (personne seule) ou CHF 50'000 (couple). Les cantons peuvent porter cette part jusqu'à un cinquième pour les personnes qui vivent en home.

Pour la maison que vous habitez, la valeur fiscale est d'abord réduite d'une franchise de CHF 112'500, portée à CHF 300'000 dans certains cas (par exemple lorsqu'un conjoint vit en EMS et l'autre dans la maison). Après un viager, cette franchise ne s'applique plus au capital reçu.

Règle 3 : un prix trop bas peut être un « dessaisissement »

La loi sur les PC tient compte des parts de fortune auxquelles une personne a renoncé sans obligation légale et sans contre-prestation adéquate (art. 11a LPC). L'ordonnance précise qu'il y a dessaisissement lorsque la contre-prestation n'atteint pas au moins 90 % de la valeur de la prestation (art. 17b OPC-AVS/AI). Le montant du dessaisissement est la différence entre les deux (art. 17c), et il est réduit de CHF 10'000 chaque année (art. 17e).

Dans un viager, le prix payé est inférieur à la valeur du bien libre, parce que vous gardez le droit d'y habiter. Ce droit a une valeur, calculée selon une méthode reconnue. C'est pourquoi le dossier doit montrer clairement que le prix reçu, ajouté à la valeur du droit que vous conservez, correspond à la valeur du bien estimée par un expert indépendant. Un prix bradé, lui, peut être traité comme une donation déguisée. Notre méthode de calcul est publiée pour cette raison.

Règle 4 : dépenser trop vite peut aussi compter

Après l'ouverture du droit à une rente, la loi considère aussi comme un dessaisissement le fait de dépenser plus de 10 % de sa fortune par année sans motif important ; si la fortune est inférieure ou égale à CHF 100'000, la limite est de CHF 10'000 par année. Pour les rentiers AVS, cette règle s'applique aussi aux dix années qui précèdent la naissance du droit à la rente (art. 11a al. 3 et 4 LPC).

Concrètement : donner une grande partie du bouquet à vos enfants, ou le dépenser très vite, peut avoir pour effet que l'office des PC compte cet argent comme s'il était toujours là. Ce n'est pas interdit, mais il faut le savoir avant, et en parler en famille.

Règle 5 : renoncer à son droit d'habitation n'est pas neutre

Les formes de dessaisissement citées par les autorités comprennent les donations, la cession d'immeubles et aussi la renonciation à l'usufruit ou au droit d'habitation. Si vous partez un jour en EMS et renoncez à votre droit sans contrepartie, cette renonciation peut être prise en compte dans le calcul des PC. Prévoyez dans l'acte ce qui se passe en cas de départ définitif, et parlez-en à l'office des PC avant de renoncer.

Pour le calcul du loyer dans les PC, les usufruitiers et les titulaires d'un droit d'habitation sont traités comme les propriétaires qui habitent leur bien : c'est la valeur locative qui est prise en compte comme loyer.

Règle 6 : la restitution par les héritiers

Les PC perçues peuvent devoir être remboursées par la succession, pour la part de celle-ci qui dépasse CHF 40'000, et seulement pour les prestations versées dans les dix années qui précèdent le décès. Un viager modifie la composition de la succession (capital au lieu d'une maison) : c'est un point à aborder avec vos enfants.

Viager sans rente, avec rente ou usufruit : ce qui change

Notre conseil pratique

• Si vous touchez des PC, ou pensez en avoir besoin bientôt, dites-le dès le premier appel.
• Demandez à votre office cantonal des PC un avis écrit sur le projet, avec la simulation chiffrée.
• Gardez dans le dossier l'estimation de l'expert indépendant et le calcul du droit d'habiter : ils montrent que le prix est juste.
• Avant de donner une partie du capital à vos enfants, vérifiez l'effet sur les PC.
• Pro Senectute et les offices cantonaux conseillent gratuitement les retraités sur les PC.

Exemple. Pour une femme de 78 ans et un bien estimé à CHF 1'000'000, notre simulateur estime le droit d'habiter à CHF 337'625 et le prix occupé à CHF 662'375 (viager sans rente). Ce capital dépasse largement le seuil de CHF 100'000 : le droit aux PC tomberait, au moins jusqu'à ce que la fortune soit redescendue. Prix reçu et droit conservé ensemble correspondent à la valeur estimée du bien.

Pour parler du projet en famille, préparez un résumé imprimable de votre simulation. Pour la sécurité juridique, lisez les garanties qui vous protègent.

En résumé

Un viager à juste prix n'est pas un dessaisissement : vous échangez un bien contre un capital (ou une rente) et un droit d'habiter de valeur équivalente. Mais il transforme une maison, exclue du seuil de fortune des PC, en capital qui y est compté. Si les PC font partie de votre budget, aujourd'hui ou demain, cette question doit être réglée avant la signature, par écrit, avec votre office cantonal.