Viager en Suisse : le guide complet

En brefEn Suisse, le viager est la vente d'un bien dont le vendeur garde le droit d'habiter à vie. Le prix est réduit de la valeur de ce droit, et il est versé en une fois ou en partie sous forme de rente. Depuis 2025, la rente n'est plus imposée qu'à hauteur de sa part de rendement.

Le viager intrigue, rassure parfois, inquiète souvent. En Suisse romande, il reste beaucoup moins répandu qu'en France, en Belgique ou en Espagne, et l'information disponible est rare ou datée. Ce guide reprend l'essentiel : ce que dit le droit suisse, les différentes formules, la manière dont le prix est calculé, la fiscalité depuis la réforme de 2025, les garanties à prévoir et le déroulement d'une vente.

Qu'est-ce qu'un viager en Suisse ?

Un viager est la vente d'un bien immobilier dont le vendeur conserve le droit d'y vivre jusqu'à son décès. L'acheteur devient propriétaire immédiatement, mais il n'en aura la jouissance qu'au décès du vendeur, ou du dernier des deux conjoints pour un couple.

Il n'existe pas de « loi sur le viager » en Suisse. Le viager combine trois mécanismes du droit fédéral :

• la vente immobilière (art. 216 ss du Code des obligations), qui exige un acte authentique et une inscription au registre foncier ;
• un droit d'habitation (art. 776 à 778 du Code civil) ou un usufruit (art. 745 ss CC), qui permet au vendeur de rester dans les lieux ;
• le cas échéant, une rente viagère (art. 516 ss CO), versée par l'acheteur jusqu'au décès du vendeur.

Les différentes formules

Le viager sans rente

C'est la formule la plus simple : le vendeur reçoit tout le prix le jour de la signature, et garde un droit d'habitation à vie inscrit au registre foncier. Il ne dépend plus de l'acheteur pour aucun paiement futur. On parle aussi de viager occupé sans rente. Notre guide du viager sans rente.

Le viager avec rente

Une partie du prix, le « bouquet », est versée à la signature. Le reste est converti en une rente mensuelle payée jusqu'au décès du vendeur. La rente est établie sur la tête du crédirentier et s'éteint à son décès (art. 516 CO). L'acheteur ne peut pas cesser de payer parce que le vendeur vit plus longtemps que prévu. Certains modèles prévoient que la rente soit financée par une prime unique versée à une compagnie d'assurance, ce qui permet au vendeur de choisir entre capital et rente.

La vente de la nue-propriété avec usufruit

Le vendeur cède la nue-propriété et garde l'usufruit. Il peut alors habiter le bien, mais aussi le louer et en percevoir les loyers, ce que ne permet pas le droit d'habitation. C'est une solution plus souple si un départ en EMS est envisageable. Droit d'habitation ou usufruit : que choisir ?

Le contrat d'entretien viager

Plus rare, il est réglé par les art. 521 ss CO : une personne transfère des biens à une autre, qui s'engage à l'entretenir et à la soigner à vie. Ce contrat revêt la forme du pacte successoral, et les prestations de soins peuvent être converties en rente (art. 528 CO).

Comment le prix est-il calculé ?

Le principe est simple : prix occupé = valeur du bien − valeur du droit d'habiter. La valeur du droit d'habiter correspond à la valeur actuelle des loyers que le vendeur n'aura pas à payer pendant le reste de sa vie.

Notre simulateur suit la pratique vaudoise de capitalisation de l'usufruit : un loyer théorique de 3,5 % de la valeur vénale par an, actualisé à un taux technique de 3,5 % sur la durée de vie probable, selon les tables suisses de mortalité 2024 de l'OFS.

Exemple. Une femme de 78 ans, propriétaire d'un bien estimé à CHF 1'000'000. Loyer théorique : CHF 35'000 par an. Coefficient : 9,65. Valeur du droit d'habiter : CHF 337'625. Prix occupé : CHF 662'375, versés à la signature dans un viager sans rente. Avec un bouquet de 30 % (CHF 198'712), la rente serait de CHF 4'005 par mois.

D'autres méthodes existent et donnent d'autres chiffres, ce qui explique l'importance d'une estimation indépendante. Tout le détail du calcul.

Qui paie quoi après la vente ?

Avec un droit d'habitation, le vendeur paie l'entretien courant, le chauffage, les charges et les petites réparations. Le nouveau propriétaire paie les grosses réparations, ainsi que les intérêts hypothécaires et l'assurance du bâtiment. Avec un usufruit, l'usufruitier prend en plus à sa charge les intérêts hypothécaires et l'assurance.

Le droit d'habitation est établi selon les besoins personnels de son titulaire et inclut sa famille et les gens de sa maison (art. 777 CC). Il est incessible : il ne peut être ni vendu, ni loué.

La fiscalité en bref

• Rente viagère : depuis le 1er janvier 2025, seule la part de rendement est imposable comme revenu (art. 22 al. 3 let. c LIFD). Elle est de 7 % pour 2025. L'ancienne règle des 40 % est abrogée. Notre article détaillé.
• Fortune : une rente viagère non rachetable n'est pas imposable au titre de la fortune (ATF 136 II 256).
• Valeur locative : elle reste imposée chez le titulaire du droit d'habitation ou l'usufruitier, jusqu'à sa suppression fixée au 1er janvier 2029.
• Impôt sur le gain immobilier : il est dû par le vendeur. Son mode de calcul en viager se vérifie au cas par cas.
• Droits de mutation : généralement à la charge de l'acheteur, ils varient selon le canton.

Les garanties indispensables

Si le prix est entièrement payé à la signature, le risque de non-paiement disparaît. Avec une rente, l'acte doit être rédigé avec soin. Un point mérite d'être connu : si l'acheteur a été mis en possession avant d'avoir payé, le vendeur ne peut résoudre la vente que s'il s'en est expressément réservé le droit (art. 214 al. 3 CO). La clause résolutoire doit donc être écrite. Les garanties du vendeur en détail.

Les étapes d'une vente en viager

1. Premier échange : besoins, situation familiale, comparaison des options.
2. Estimation du bien par un expert immobilier indépendant.
3. Calcul du prix occupé, du bouquet et de la rente, expliqué ligne par ligne.
4. Recherche d'un acheteur : particulier, famille ou investisseur.
5. Projet d'acte remis à l'avance, délai de réflexion, relecture en famille.
6. Signature chez le notaire et inscription au registre foncier de la vente et du droit d'habitation ou de l'usufruit.

Pour qui le viager est-il adapté ?

Les professionnels recommandent généralement le viager à partir de 70 ans environ, avec un acheteur idéalement plus jeune d'une vingtaine d'années. Il convient à des propriétaires qui veulent rester chez eux, disposer d'un capital ou d'un revenu complémentaire, et qui acceptent que le bien ne soit plus transmis en nature à leurs héritiers.

La demande potentielle est importante : près de 60 % des 65-74 ans sont propriétaires, et le revenu d'un couple passe d'environ CHF 147'000 avant 65 ans à environ CHF 85'000 à la retraite, selon une étude Wüest Partner relayée par Blick. Les seniors de 65 ans et plus devraient être environ 2,38 millions d'ici 2040.

Les questions à se poser avant de se lancer

• Ai-je surtout besoin d'un capital, d'un revenu, ou des deux ?
• Un départ en EMS est-il envisageable ? Si oui, l'usufruit est-il préférable ?
• Mes proches sont-ils informés et associés ?
• Le prix repose-t-il sur une estimation indépendante ?
• L'acte prévoit-il une clause résolutoire si une rente est versée ?
• Ai-je comparé avec une vente avec bail ou une solution bancaire ?

Pour commencer, vous pouvez simuler votre viager ou faire notre test d'orientation.